Ricorre “veduta” ex art. 900 c.c solo se l’affaccio è comodamente praticabile

Cass. sez. II, 13/10/2026 n. 26.801, rel. Mocci:

<<5.1. Va doverosamente premesso che, in tema di previsioni di distanze minime nell’ambito dei rapporti di vicinato, l’obbligo di osservare le stesse nelle costruzioni, valevole solo per le vedute e non altrettanto per le luci, sussiste anche con riferimento alle “pareti finestrate”, nozione riferibile alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, con esclusione delle pareti munite di luci, ovvero di quelle su cui si aprono finestre cosiddette “lucifere”, con necessità di una verifica giudiziale in concreto in relazione alle singole ipotesi (Sez. 2, n. 20314 del17 giugno 2026).

Orbene, affinché sussista una veduta, a norma dell’art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio, anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale (Sez. 2, n. 36147 del 12 dicembre 2022; Sez. 6-2, n. 346 del 10 gennaio 2017).

In altri termini, un’apertura può essere considerata una veduta solo se consente, oltre alla mera illuminazione ed areazione dell’ambiente (inspectio), anche la possibilità di affacciarsi con una visuale ampia e mobile sul fondo del vicino (prospectio), comportando la possibilità di osservare non solo frontalmente, ma anche lateralmente e obliquamente la porzione di terreno viciniore.

5.2. Tuttavia, per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell’art. 900 c.c. conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è altresì necessario che la cd. inspectio et prospectio in alienum, vale a dire le possibilità di “affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”, siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (Sez. 2, n. 3043 del 10 febbraio 2020; Sez. 2, n. 18910 del 5 novembre 2012).

In definitiva, la veduta è tale se l’apertura non soltanto consente di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di osservare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale, senza l’uso di mezzi artificiali, con comodità e sicurezza. L’accertamento giudiziale deve essere necessariamente volto anche ad evidenziare la destinazione normale e permanente

dell’opera, individuata alla stregua di elementi obbiettivi di carattere strutturale e funzionale>>.

L’accordo predivisorio è vincolante nella successiva divisione giudiziale

Cass. sez. II, 13/10/2026 n. 26.725, rel. Picaro, con giudizio esatto (parrebbe; bisognerebbe però leggere il testo dell’accordo):

<<La sentenza impugnata, pur avendo riconosciuto l’esistenza di un accordo preparatorio di divisione dei coeredi del 1975, confermato dal frazionamento dell’ing. Cr. del 1982, avente la funzione di scorporare dalle porzioni già formate quelle parti di terreno che i tre fratelli avevano destinato alla vendita alla Polyterra, ha ritenuto di potersene discostare solo perché non avrebbe rinvenuto in atti la prova documentale del fatto che ciascun condividente avesse incassato un prezzo differenziato proporzionato alla misura della striscia di terreno da ciascuno venduta alla Polyterra.

L’accordo preparatorio di divisione, o paradivisorio, però, se è vero che non produce l’effetto distributivo tipico del contratto di divisione, perché ha una funzione solo preparatoria e non consente l’immediata trascrizione nei registri immobiliari, e serve a formare le porzioni e a fissare le condizioni per l’attribuzione futura sia in via convenzionale, che giudiziale, è anche vero che costituisce un accordo vincolante per le parti che lo hanno sottoscritto, dal quale le stesse non possono recedere unilateralmente, giacché lo scioglimento, o la revoca, sono possibili solo col consenso unanime di tutti i contraenti (vedi in tal senso Cass. n.8240/2019; Cass. n. 6859/1982).>>

Confusione tra perdita di chance e danno “finale” da inadempimento in un caso di perizia immobiliare errata in sede esecutiva

L’acquirente all’asta cita in responsabilità il perito estimatore per erronea sovrastima (di euro 78.000) dell’immobile , che lo aveva indotto ad acquistarlo ad un prezzo maggiore di quello cui avrebbe invece potuto farlo con stima esatta.

Però qui sta la difficoltà concettuale: l’acquisto era avvenuto in asta, per cui -in sede risarcitoria- non si sa come questa sarebbe andata, pur con un minor prezzo a base d’asta .

Affronta l’interessante caso, impostandolo in termini di perdita di chance, Cass. sez. III, 01/07/2026 n. 22.597, rel. Gorgoni:

In generale:

 <<Va ribadito che il danno da perdita di chance non si identifica con il mancato conseguimento del risultato utile, bensì con la perdita attuale di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo. Esso postula, pertanto, la dimostrazione, anche presuntiva, di una occasione favorevole causalmente incisa dalla condotta illecita, ma non richiede la prova certa che, in assenza dell’illecito, il risultato finale sarebbe stato effettivamente conseguito. Diversamente opinando, la figura della chance verrebbe privata della sua autonomia concettuale e funzionale, poiché la prova della possibilità perduta verrebbe surrettiziamente convertita nella prova del risultato non realizzato.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di danno da perdita di chance, la chance patrimoniale costituisce un’entità giuridicamente ed economicamente valutabile, distinta dal bene finale, e che la sua risarcibilità richiede la dimostrazione di una possibilità concreta, seria e non meramente ipotetica, da accertarsi secondo il criterio del “più probabile che non”, ferma la successiva commisurazione del risarcimento al grado di probabilità di realizzazione del risultato utile>>.

Applicando ciò al caso sub iudice:

<< Nel caso in esame, la Corte territoriale ha dato atto dell’errore estimativo, della significativa difformità tra la situazione reale del bene e quella rappresentata nella perizia originaria, nonché della sovrastima accertata in sede di C.T.U. nella misura di Euro 78.000,00. Ha, nondimeno, ritenuto che gravasse sulla Ca.Lo. l’onere di dimostrare che, in presenza di una corretta determinazione del prezzo base, ella si sarebbe comunque aggiudicata l’immobile ad un prezzo inferiore, facendo così dipendere la misura del ristoro dalla prova di uno sviluppo alternativo della gara non ricostruibile in termini di certezza e confermando, su tale premessa, la riduzione equitativa del quantum operata dal primo giudice.

In tal modo, il giudice a quo ha spostato l’accertamento dal piano della perdita della possibilità di conseguire il risultato utile al piano della perdita del risultato, pretendendo dalla danneggiata la prova di uno sviluppo alternativo della gara che, per sua natura, non poteva essere ricostruito in termini di certezza, ma solo secondo criteri presuntivi, probabilistici ed equitativi.

Né a diversa conclusione conduce il richiamo, contenuto nella sentenza impugnata, alla natura competitiva della vendita forzata e all’incertezza circa il numero dei partecipanti che avrebbero potuto prendere parte alla gara in presenza di un diverso prezzo base.

Tale incertezza, infatti, non costituisce un fattore impeditivo del danno, ma rappresenta, al contrario, il terreno proprio della valutazione probabilistica che il giudice del merito è chiamato a compiere.

Essa può incidere sulla misura della liquidazione, ma non può essere utilizzata per esigere la dimostrazione certa dell’esito alternativo della procedura, né per comprimere il danno sulla base di variabili meramente ipotetiche, non ancorate ad elementi concreti di riscontro>>

Infine:

<<Resta fermo che la differenza di Euro 78.000,00 accertata dal C.T.U. non si identifica automaticamente con il danno risarcibile, né impone meccanicamente la liquidazione dell’intero importo in favore della danneggiata.

Tale differenza costituisce, tuttavia, il parametro oggettivo dal quale il giudice del merito deve muovere per apprezzare, mediante inferenze presuntive e secondo il criterio della ragionevole probabilità, la misura della chance patrimoniale perduta. Non è invece consentito esigere dalla parte la prova certa del prezzo al quale l’immobile sarebbe stato aggiudicato in presenza di una stima corretta, poiché tale richiesta equivale a pretendere la dimostrazione del risultato finale, e non della possibilità favorevole pregiudicata dall’errore professionale.

Ne deriva la violazione degli artt. 2697e 1226 c.c.

La Corte d’Appello, infatti, ha aggravato l’onere probatorio gravante sulla ricorrente, richiedendole la dimostrazione di un esito alternativo della gara non esigibile in materia di perdita di chance, ed ha fatto improprio governo della liquidazione equitativa, non già quale strumento di commisurazione della concreta consistenza della possibilità perduta, ma quale mezzo di compressione del pregiudizio sulla base di fattori ipotetici non adeguatamente verificati.

Va pertanto conclusivamente osservato che l’erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore dell’immobile, ove incida sulla determinazione dell’aggiudicatario, può integrare perdita di chance patrimoniale, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla gara e formulare l’offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene.

Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, in assenza dell’errore, l’acquirente si sarebbe aggiudicato l’immobile ad un prezzo inferiore, essendo sufficiente la dimostrazione, anche presuntiva, della serietà e apprezzabilità della possibilità perduta.

La relativa liquidazione va compiuta in via equitativa, mediante criteri probabilistici e inferenze induttive, indicando il criterio di determinazione adottato, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo.

A tal fine la natura competitiva dell’asta e la previa visione del bene non possono essere invero valorizzate in modo automatico per escludere o ridurre il danno, occorrendo verificare, quanto alla prima, la concreta incidenza delle dinamiche di gara, e, quanto alla seconda, la effettiva riconoscibilità delle difformità da parte dell’offerente con l’ordinaria diligenza>>.

La SC non affronta la questione del titolo della respnsabilità (da contratto/aquiliana), anche se cita Cass., 23 giugno 2016, n. 13010 che la opta per la seconda alternativa.

Il reddito elevato riguarda i bisogni della famiglia nel fondo patrimoniale (art. 170 cc) se è fonte primaria o essenziale del loro soddisfacimento o del mantenimento del tenore di vita

Cass. sez. III, 12/10/2026 n. 26.690, rel Gianniti, relativa all’esecuzione forzata di credito da sanzini amminsitrative Consob in presenza di fondo patriminuale:

Principio di diritto:

“In tema di fondo patrimoniale (art. 170 c.c.), l’obbligazione relativa a sanzioni amministrative pecuniarie irrogate da Autorità di Vigilanza (CONSOB o Banca d’Italia) a carico di chi rivesta funzioni di gestione apicale in un istituto di credito va qualificata inerente ai bisogni della famiglia ove risulti accertato in fatto che l’assunzione e l’esercizio di tale carica retribuita abbia costituito la fonte primaria o essenziale dei redditi destinati al soddisfacimento ed al mantenimento del tenore di vita del nucleo familiare. In tal caso, la sanzione pecuniaria per violazione colposa dei doveri di vigilanza costituisce passività oggettivamente e funzionalmente inerente alle concrete modalità di esercizio dell’attività professionale svolta nell’interesse della famiglia, costituendone una prevedibile o potenziale passività”.

Onere della prova della natura ereditaria dei beni da dividere (e, ancora prima, da includere nella riunione fittizia) e stima dei beni oggetto di riduzione per lesione di legittima

Cass. sez. II, 30/09/2026 n. 26.011 rel. Tedesco, sui due temi di cui al titolo:

1) <<Quanto al contenuto dell’onere probatorio rilevante nel caso di specie, i controricorrenti deducono “che in materia di divisione ereditaria la giurisprudenza è granitica nell’affermare che l’appartenenza dei beni in capo al de cuius debba scontare un onere probatorio molto rigoroso. Infatti, possono essere oggetto di divisione solamente quei beni per i quali siano stati depositati i certificati catastali e la documentazione concernente le iscrizioni e trascrizioni nel ventennio anteriore ovvero la relazione notarile sostitutiva”.

Tali deduzioni sono in netto contrasto con gli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità, la quale, pur condividendo l’esigenza che, nel giudizio di divisione ereditaria, occorra offrire la dimostrazione dell’appartenenza dei beni al de cuius o più genericamente la prova della comproprietà (cfr. Cass. n. 1965/2022), ha precisato, sulla scorta di risalenti principi, che, pure in presenza di contestazioni dei coeredi, non grava a carico dell’attore l’onere di quella prova rigorosa richiesta nel caso di azione di rivendicazione o di quella di mero accertamento positivo della proprietà, “poiché non si tratta di accertare positivamente la proprietà dell’attore negando quella dei convenuti, ma di fare accertare un diritto comune a tutte le parti in causa, quali coeredi” (Cass. n. 1309/1966; n. 10067/2020). Si aggiunge, da parte di questa giurisprudenza alla quale occorre dare continuità, che, in caso di non contestazione sull’appartenenza dei beni, non può disconoscersi neanche la possibilità di una prova indiziaria, né la rilevanza delle verifiche compiute dal consulente tecnico, siccome ridondanti a vantaggio della collettività dei condividenti (Cass. n. 21716/2020; n. 6228/2023). Se tutto ciò è vero per il giudizio di divisione, a maggior ragione i medesimi principi debbono applicarsi nell’ipotesi in cui occorra stabilire se un certo bene sia o meno da includere nella massa di calcolo ex art. 556 c.c., configurando l’operazione prevista da tale norma una mera operazione contabile, destinata a rimanere sulla carta se non sia stata lesa la legittima (cfr. Cass. n. 28196/2020).

In quanto alla necessità, ventilata dai controricorrenti, che l’appartenenza sia comprovata dalla produzione dei certificati storici catastali e dalla documentazione concernente le iscrizioni e trascrizioni nel ventennio anteriore, si richiama un orientamento, diffuso in passato nella giurisprudenza di merito, ma disatteso dalla Suprema Corte, la quale, intervenuta più volte in tempi recenti sulla questione (Cass. n. 10067/2020), ha confutato tutti gli argomenti utilizzati dai giudici di merito per sostenere la necessità delle soluzioni affermate dai ricorrenti, i quali, non a caso, richiamano a sostegno della deduzione non precedenti di legittimità, ma di merito.

A fortiori sono del tutto fuori luogo i richiami dei controricorrenti ai principi in materia di onere della prova della proprietà nel giudizio di rivendicazione, che non sarebbe attenuato in presenza di eccezione di usucapione del convenuto. Solo per completezza di esame è opportuno aggiungere la Suprema corte, nel riconoscere che tale eccezione non attenuta in linea di principio il rigore dell’onere probatorio imposto all’attore in rivendicazione, ha avuto cura di precisare che “in caso di azione di rivendica, la portata dell’onere probatorio a carico dell’attore deve stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia, sicché il criterio di massima secondo cui l’attore deve fornire la prova rigorosa della sua proprietà e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per l’usucapione, può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto” (Cass. n. 1569/2022). Il rigore probatorio rimane così attenuato quando il convenuto, nell’opporre l’usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l’appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all’epoca in cui assume di avere iniziato a possedere (Cass. n. 28865/2021; n. 14540/2025)>>.

2) << Nel giudizio di riduzione il valore dei beni è quello di mercato al momento di apertura della successione: “La stima dei beni, sia ai fini della riunione fittizia, sia ai fini della divisione ereditaria (richiamando le norme sulla prima quelle sulla seconda), deve essere effettuata in base al valore venale e cioè di mercato del bene. Il singolo criterio tecnico, in forza del quale si giunge alla determinazione del valore venale e del prezzo di mercato, avendo riguardo alla natura del bene, alla sua ubicazione, consistenza e sfruttamento ed alle condizioni di mercato, rientra nei poteri di fatto del giudice del merito, purché resti fermo il principio che attraverso quel criterio si tenda alla determinazione del valore venale e prezzo di mercato del bene” (Cass. n. 44/1967). Consegue che l’utilizzo, da parte del giudice di merito, di qualsiasi altro criterio è illegittimo e vizia, per ciò solo, la decisione. Invece, sulla base del singolare ragionamento proposto dai giudici di merito, colui che denunzia un simile errore dovrebbe precisare, quale requisito di ammissibilità della censura, che il rapporto di valore esistente fra il bene X e il bene Y non è quello, ad esempio di 0,50, risultante dall’applicazione del criterio erroneo, ma un rapporto diverso! Ma è facile replicare che la constatazione circa l’identità del rapporto di valore fra i due beni, in base al metodo corretto e a quello in erroneo in concreto adottato, si può fare solo ex post ed è una coincidenza puramente occasionale. L’eventualità che il rapporto sia identico non giustifica, a carico di chi denunzi l’illegittimità del criterio in concreto impiegato, gli ulteriori oneri di censura ulteriore ipotizzati dal giudice d’appello. Piuttosto è vero il contrario, e cioè che l’uso di criterio diverso dal valore venale da parte del giudice di merito potrebbe essere legittimo solo in presenza di un motivato convincimento che il medesimo è idoneo, nel caso concreto, a esprimere il valore venale.

La Corte d’Appello, nel tentativo di giustificare comunque una decisione oggettivamente errata, ha opinato che, secondo i valori indicati dal consulente di parte, il divario di valore avrebbe potuto essere colmato tramite il bene legato. Pertanto, secondo la Corte d’Appello, la domanda di riduzione proposta contro i convenuti avrebbe dovuto essere comunque rigettata, non potendo far ricadere sui beneficiari delle altre disposizioni le conseguenze della omissione nella quale erano incorsi i legittimari a causa della mancata accettazione beneficiata. Va da sé che tale ulteriore ratio decidendi rimane travolta dall’accoglimento del primo motivo di ricorso, che mette in discussione la decisione sulla necessità dell’accettazione beneficiata, in rapporto alla natura della domanda in concreto proposta dai ricorrenti.>>

Misura di riduzione di donazioni coeve e reintegrazione delle quote sociali simulatamente trasferite

Cass . sez. II, 03/10/2026 n. 26.170, rel. Tedesco:
In tema di successione necessaria, qualora l’ultima liberalità lesiva sia costituita da più donazioni coeve, delle quali non sia possibile stabilire l’anteriorità, la riduzione deve essere operata, in applicazione analogica dell’art. 558 c.c., in proporzione al valore delle sole disposizioni contestualmente riducibili, e non già in rapporto al complesso delle liberalità ricevute dai rispettivi beneficiari; ove l’azione sia proposta contro uno soltanto dei donatari, essa produce effetti esclusivamente nei suoi confronti e nei limiti della parte di riduzione a lui imputabile, senza che il legittimario possa trasferire sul convenuto il peso gravante sul donatario non evocato.
Quando il trasferimento di quote sociali, formalmente oneroso, dissimuli una donazione diretta di beni provenienti dal patrimonio del disponente, la reintegrazione della legittima avviene in natura, mediante attribuzione della corrispondente frazione delle quote, non trovando applicazione il criterio del mero equivalente proprio della donazione indiretta realizzata con intestazione del bene acquistato con denaro del disponente; la percentuale di riduzione si determina secondo i valori al tempo dell’apertura della successione, mentre le successive variazioni di valore del bene si riflettono sulla quota attribuita, senza modificarne la misura astratta.
(massime di Valeria Cianciolo in Ondif)

Il comproprietario (per 1/3) è corresponsabile per danni da mancata custodia ex art. 2051 cc

Cass. sez. III, 05/10/2026 n. 26.266 , rel. Gianniti, enuncia il seguente principio di diritto:

“In tema di responsabilità per danni cagionati da cose in custodia ex art. 2051 cod. civ., la qualità di comproprietario pro indiviso dell’immobile da cui si è originato il danno – ancorché per una quota sola parziale o minoritaria – attribuisce normalmente al medesimo la qualità di contitolare della qualità di custode della res, poiché questa è fondata sull’esercizio di una concreta ed effettiva signoria di fatto sul bene, sia pure esercitata congiuntamente ad altri. Ne consegue che, ai sensi dell’art. 2055 cod. civ., la responsabilità risarcitoria gravante sui contitolari della qualità di custode ha natura solidale, sussistendo la piena ed autonoma legittimazione passiva del singolo comproprietario nei confronti del terzo danneggiato, il quale può agire per l’intero risarcimento nei confronti di ciascuno di quei contitolari”.

Amministrazione di sostegno in caso di persona fisicamente inabile ma compos sui e contraria alla misura?

Risponde negativamente Cass. Sez. I, 23/09/2026 n. 25.747, rel. Russo R.E.A.:

<<Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che il discrimine tra amministrazione di sostegno, interdizione e inabilitazione non va individuato nel diverso grado di infermità o di incapacità della persona, ma nella concreta idoneità dello strumento a soddisfare le esigenze di protezione del soggetto interessato, avuto riguardo alla flessibilità della misura e alla possibilità di modularne il contenuto in funzione delle specifiche necessità del caso concreto (Cass. n. 6079 del 2020; Cass., Sez. Un., n. 21985 del 2021). Nella medesima prospettiva è stato chiarito che la misura non è diretta a sostituire la persona fragile nelle sue scelte di vita, né a fornire una tutela patrimoniale richiesta dai familiari, ma a garantire il benessere della persona e il migliore soddisfacimento dei suoi bisogni effettivi, nel rispetto del principio di autodeterminazione sancito dagli artt. 2 e 13 Cost. e dall’art. 12 della Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità.

Per tale ragione, questa Corte ha costantemente affermato che l’accertamento della ricorrenza dei presupposti dell’amministrazione di sostegno deve essere condotto in maniera specifica e circostanziata, sia con riguardo alle condizioni di menomazione della persona sia con riguardo alla concreta incidenza di tali condizioni sulla capacità di provvedere ai propri interessi, verificando altresì se le esigenze di protezione possano essere adeguatamente soddisfatte mediante strumenti alternativi, quali un sistema di deleghe o una adeguata rete familiare e sociale di supporto (Cass. n. 21887 del 2022; Cass. n. 10483 del 2022). Ha inoltre chiarito che il beneficiario conserva uno spazio di libertà e autodeterminazione incomprimibile e che la sua volontà, quando provenga da soggetto lucido e capace di comprendere il significato delle proprie determinazioni, deve essere tenuta in particolare considerazione dal giudice, il quale può discostarsene soltanto quando ciò sia necessario per assicurare la protezione degli interessi della persona fragile (Cass. n. 7414 del 2024; Cass. n. 34854 del 2024). Il rispetto della volontà dell’interessato assume rilievo ancora maggiore allorché le limitazioni riguardino prevalentemente il piano fisico e non siano accompagnate da una compromissione delle capacità intellettive e decisionali (Cass. n. 10483 del 2022). Inoltre, la giurisprudenza di questa Corte ha costantemente escluso qualunque automatismo tra condizione invalidante e applicazione della misura, ribadendo che occorre verificare in concreto se e in quale misura la menomazione incida sulla capacità della persona di provvedere ai propri interessi e se l’esigenza di protezione non possa essere soddisfatta mediante strumenti meno invasivi della capacità di agire (Cass. n. 21887 del 2022; Cass. n. 10483 del 2022; Cass. n. 6584 del 2025). Ed infine, è stato affermato che non può farsi ricorso all’amministrazione di sostegno per il solo fatto dell’esistenza di limitazioni fisiche, quando la persona conservi adeguate capacità di comprensione, comunicazione ed espressione della propria volontà e le esigenze di supporto possano essere soddisfatte attraverso gli ordinari strumenti personali, familiari o sociali messi a disposizione dell’ordinamento (Cass. n. 6584 del 2025).

Alla luce di tali principi, il decreto impugnato si sottrae alle censure formulate.

Il Tribunale ha infatti proceduto ad una valutazione complessiva della situazione del beneficiando, valorizzando in primo luogo l’esito dell’audizione personale, nel corso della quale questi ha manifestato in modo chiaro la propria opposizione all’applicazione della misura; inoltre si è dato rilevo alle conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio, che hanno escluso la presenza di deficit cognitivi e attestato la conservazione della capacità di giudizio e di autodeterminazione, nonché le ulteriori risultanze istruttorie acquisite nel procedimento, tra le quali la audizione dell’altro figlio.>>

L’art. 2495 cc, previsto per le soc. di capitali, non si applica alle imprese individuali

La SC affronta il tema della estinzione dell’impresa individuale a proposito della censura, proposta davanti a sè, dell’invalidità della procura speciale per estinzione del soggetto imprenditoriale.

Deve quindi ribadire una ovvietà : non c’è estinzione con la cancellazione della impresa individuale, la quale rimane in vita fino a che perduri l’effettivo esercizio.

Ma è un discorso ambiguo quello della SC, laddove pare collegare la permanenza della soggettività allo svolgimento del’attività (altrimenti, in altra lettura, è ultroneo): permane la titolarità di crediti e debiti fino a che la persona fisica esista, a prescindere dallo svolgimento dell’attività imprenditoriale, non essendoci distinzione soggetiva nè separazione patrimoniale.

<< Preliminarmente deve rigettarsi l’eccezione di parte controricorrente secondo cui il ricorso sarebbe improcedibile stante l’invalidità della procura speciale, perché l’impresa individuale Ch.Mi. (P.IVA (Omissis)) è cessata il 31 dicembre 2012 ed è stata anche cancellata dal Registro delle imprese il giorno 8 settembre 2015 e perché la medesima procura è stata rilasciata unicamente per conto e nell’interesse di “Ch.Mi., quale titolare dell’omonima ditta individuale”.

L’eccezione è manifestamente infondata. La cancellazione dell’imprenditore individuale dal registro delle imprese non fa venir meno i diritti di credito a lui spettanti in funzione dell’attività imprenditoriale svolta, né incide sulla sua legittimazione e capacità processuale, sicché la persona fisica, già imprenditore, è pienamente legittimata ad agire dinanzi all’autorità giudiziaria a tutela di detti diritti (Cass. Sez. 2, 22/11/2021, n. 35962, Rv. 663259 – 01)

Si è ripetutamente affermato che la disciplina di cui all’art. 2495 c.c. non è estensibile alle vicende estintive della qualità di imprenditore individuale, sicché l’inizio e la fine di detta qualità sono subordinati all’effettivo svolgimento o al reale venir meno dell’attività imprenditoriale e non alla formalità della cancellazione dal registro delle imprese, che pertanto non incide sulla legittimazione e capacità processuale del titolare dell’impresa individuale (ribadendo il principio, la S.C. ha rigettato l’eccezione di inammissibilità del controricorso per carenza di capacità processuale della parte già titolare di impresa individuale cancellata dal registro) (Cass. Sez. 1, 15/12/2020, n. 28658, Rv. 660018-01; Cass. Sez. 3, 23/09/2013, n. 21714, Rv. 628102-01)>>.

Condominio c.d. minimo e infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, sovrapposto ad una sola unità immobiliare: si applica l’art. 1125 e non l’art. 1126 cc

Cass. sez. II, 21/04/2026 n. 10.534, rel. Pirari, in un caso di c.d. condominio minimo:

<<Venendo al merito, si osserva, innanzitutto, che il condominio minimo è quello composto da due soli partecipanti e che la disciplina applicabile al medesimo, come anche di recente confermato Cass., Sez. 2, 16/4/2018, n. 9280, è quella del condominio di edifici, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti (anche Cass. Sez. U, 31/1/2006, n. 2046; Cass. 26/5/1993, n. 5914; Cass. 12/10/2011, n. 21015), con la conseguenza che la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive site all’interno di un edificio condominiale deve essere determinata in base all’art. 1123 c.c., tenendo anzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesiste anche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzione non costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa (tra le tante, Cass. 31/3/2017, n. 8520; Cass. 9/8/2011, n. 17115).

In caso di lastrico solare o terrazza a livello, opera, peraltro, la deroga di cui all’art. 1126 c.c., in virtù del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce, come chiarito da Cass., Sez. 2, 5/11/2021, n. 32103, “a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione (Cass. Sez. 2, 19/10/1992, n. 11449; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542)”.

Come chiarito dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza del 10/5/2016, n. 9449, il criterio dettato dalla disposizione in esame, che costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia del bene, opera anche in caso di danni da infiltrazione all’appartamento sottostante proveniente dal lastrico solare non comune a tutti i condomini, costituendo questo, per una parte, bene di uso o proprietà esclusiva e, per altra parte, bene destinato a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio, di cui costituisce copertura, o della parte di questo a essa sottostante, con la conseguenza che responsabili dei danni sono, al contempo, sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, sempreché manchi la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.

In virtù di tale principio e sempre salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno (Cass., Sez. 2, 7/2/2017, n. 3239), il proprietario o usuario del lastrico solare partecipa alla spesa di rifacimento dello stesso, oltreché per un terzo quale utente esclusivo, come si è visto, anche, ove proprietario di appartamento su due livelli, per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico (Cass., Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451), così come è tenuto a contribuire in ragione di due terzi ex art. 1126 c.c. anche il condòmino che subisca danni alla propria unità immobiliare, tenuto conto, per l’appunto, della preminente funzione di copertura svolta dal suddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile (Cass., Sez. 3, 28/10/2025, n. 28528; Cass., Sez. 6 – 2, 24/06/2021, n. 18187).

Il criterio derogatorio descritto dall’art. 1126 c.c. non opera però nei casi in cui il lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo costituisca copertura di una sola unità immobiliare sottostante, come nella specie.

L’applicazione dell’art. 1126 c.c. anche a tale fattispecie vanificherebbe, infatti, la ratio della disposizione, la quale, come chiarito da Cass., Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21337, “intende dare maggiore rilievo all’utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi”, giacché, applicando il criterio previsto dalla medesima norma anche ai casi in cui il lastrico solare copra una sola unità immobiliare, il proprietario della stessa andrebbe a pagare i due terzi della spesa di rifacimento di un bene di cui il proprietario del lastrico in proprietà o uso esclusivo si avvantaggiano in maggior misura.

Tale considerazione conduce allora a ritenere applicabile anche alla fattispecie in esame il principio affermato dalla citata Cass., Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21337, per il diverso caso in cui il cortile o viale di accesso all’edificio condominiale funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, allorché si è detto che, ai fini della ripartizione delle relative spese, non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, sia in quanto tale disposizione costituisce una declinazione particolare del disposto di cui all’art. 1123, secondo comma, c.c., sia in quanto in tal modo si viene a dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale di sostegno e di copertura svolte dalla res>>.

In breve il principio di diritto:

“In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall’art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa”.