Così Cass. sez. un. 16.11.2022 n. 33.719 rel Lamorgese, sulla base dell’ordinanza che l’aveva sollevata per contrasto giurisrpduenziale.
Decisum importante nella pratica.
Alcuni spunti: << 8.3.- E’ arduo ritenere che una disposizione preveda un requisito a
pena di nullità senza preoccuparsi di fornire elementi per definirlo, ogni
qual volta esso non appaia di palmare e intuibile comprensione, come
nel caso in esame. Né la norma primaria (articolo 38 del t.u.b.) né la
norma secondaria attuativa (con deliberazione della Banca d’Italia)
contengono, infatti, alcuna indicazione in ordine ai criteri di stima del
valore dell’immobile, cui è rapportato in via percentuale l’ammontare
massimo del finanziamento, e all’epoca di riferimento della stima. >>
<<Come rilevato nell’ordinanza interlocutoria, la
nullità è predicabile per violazione di norme di fattispecie o di struttura
negoziale solo se immediatamente percepibile dal testo contrattuale,
senza laboriose indagini rimesse a valutazioni tecniche opinabili
compiute ex post da esperti del settore, come sono invece quelle
compiute dai periti cui sia demandato il compito di stimare il bene, ai
fini del giudizio sul rispetto del limite di finanziabilità.
Il rischio è di minare la sicurezza dei traffici e di esporre il contratto
in corso a intollerabili incertezze derivanti da eventi successivi – che
non dovrebbero interferire con la questione, che è formale prima che
sostanziale, della validità del contratto stesso – dipendenti dai
comportamenti delle parti nella fase esecutiva (come l’inadempimento
o l’insolvenza del mutuatario), tali da innescare la crisi del rapporto
negoziale con l’esigenza di verificare ex post l’osservanza del limite di
finanziabilità. Nessuna delle parti potrebbe fare affidamento sulla
stabilità e sulla validità ab origine del contratto stipulato, essendo ben
possibile che il valore immobiliare, sia pure oggetto di iniziale perizia
estimativa, sia stato inconsapevolmente sopravvalutato><
<<8.8.- Pur ipotizzando in astratto la natura imperativa della
disposizione di cui all’articolo 38, secondo comma, t.u.b., per escludere
la nullità del contratto per eccedenza dell’importo mutuato è risolutivo
l’argomento secondo cui non ogni violazione di norma imperativa può
dare luogo ad una nullità contrattuale, ma solo quella che pone il
contratto in contrasto con lo specifico interesse che la norma
imperativa intende tutelare>>
Pruincipio di diitto, p. 32-33:_ <<In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma
determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della
validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o
integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la
disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato
all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di
finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità
(e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai
erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa
garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare
proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla
stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella
concessione del credito.>>