Interessante decisione -in un caso per vero particolarissimo- offerta da Cass. sez. II, ord. 01/03/2025 n. 5.479, rel. Mocci.
Ivi si insegna che non è veduta apparente la finestra sul fondo vicino, quando sia occlusa da pignatte in laterizio, anche se solo appoggiate (quindi agevolmente rimuovibili a mano semplicemente spostandole altrove), anzichè fissate in modo da farne corpo unico.
<<L’apparenza della servitù si identifica nell’oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste, ancorché in concreto ignorate, che, per struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro; tale requisito mira a garantire l’acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili e va valutato caso per caso (cfr. 25493/2024; cass. n. 32816/2023; cfr. altresì sul concetto di apparenza Cass. N. 24401/2014 secondo cui la visibilità delle opere, ai sensi dell’art. 1061 cod. civ., deve essere tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell’obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo dominante. E ancora, v. cass. 6403/1980; cass. 1028/1984 secondo cui il requisito dell’apparenza richiesto ai fini dell’acquisto del diritto di servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia deve risultare in modo chiaro e certo, senza necessita di particolari ricerche o indagini da parte di colui che subisce la servitù stessa, e si configura come presenza di segni visibili, indicativi del collegamento tra l’esercizio della servitù e le opere permanenti che ne sono mezzo necessario e ne rivelano univocamente la sussistenza.
Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha affermato: “Ebbene, nella concreta fattispecie, non vi è dubbio che le aperture in questione esistenti quanto meno dal 1986 costituissero opera finalizzata all’esercizio di servitù di veduta, non esclusa dalla circostanza che – essendo l’immobile della Bi.Ma. ancora allo stato rustico – le aperture fossero provvisoriamente chiuse (per non far entrare all’interno acqua piovana ed altro) con pignatte (laterizi simili ai mattoni forati) a secco e dunque amovibili, che venivano tolte ogni qualvolta era necessario, per far entrare aria od espletare lavori. Trattasi di opere costituenti, ad avviso del Collegio, indice univoco del peso imposto al fondo del Ca.Do. e dunque tali da far ragionevolmente presumere che egli ne fosse a conoscenza”.
Così argomentando, la Corte d’Appello si è discostata dai suindicati e consolidati principi di diritto perché, valorizzando la mera presenza di finestre, ha però minimizzato il fatto – tutt’altro che secondario – che esse fossero tamponate da pignatte (cioè da laterizi simili a mattoni forati), dando così per scontato che il proprietario del fondo servente (l’odierno ricorrente, originario attore) fosse a conoscenza della loro amovibilità o che fosse tenuto a compiere indagini in tal senso, presidiando i luoghi e verificando quando le pignatte venivano tolte ed esercitato l’affaccio.>>
Il decisum è esatto: l’appoggio a secco di mattoni non permette al vicino di comprenderlo e quindi le opere (l’esistenza di veduta) non possono ritenersi visibili