Cass. sez. un., sent. 25/02/2025 n. 4.892 rel. Dell’Utri, sul danno al locatore incaso di risuluzione della locazione per inadempimento del conduttore: spetta anche il danno da canoni non percepiti dopo la risoluizione ma non dal condopttire, ciopè automaticamente, bensì percepibili da terzi cui sarebbe riuscito a concederlo con nuova locazione.
Il locatore deve cioè provare che ha rimesso subito ed efficamente sul mercato l’immobile.
Solo che la SC dimentica che ciò non basta: deve provare anche che un conduttore -alle condiizoni economiche offerte- l’avrebbe trovato, non potendosi affatto presumerlo.
<<È in questo quadro che si colloca la giustificazione dell’attribuzione di un carattere ragionevolmente dirimente alla dimostrazione, da parte del locatore, d’essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione.
Un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità (in tesi confidando sul diritto a conseguire, a titolo risarcitorio, tutti i canoni convenuti fino alla naturale scadenza del contratto), non potrà non legittimare, secondo l’id quod plerumque accidit, la prospettazione dell’eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso locatore; una responsabilità nella specie assumibile anche ex fide bona, in coerenza a un criterio valutativo generale del comportamento delle parti contraenti riferibile, oltre che alla relazione prenegoziale (ex art. 1337 c.c.), all’interpretazione del contratto (ex art. 1366 c.c.) e alla sua esecuzione (ex art. 1375 c.c.), anche alla fase che segue la formale risoluzione degli effetti del negozio (arg. altresì ex art. 1175 c.c., nella prospettiva della determinazione del credito risarcitorio, là dove impone al creditore di “comportarsi secondo le regole della correttezza”).
19. Deve pertanto ritenersi gravante sul locatore l’onere di comprovare che, nonostante la restituzione dell’immobile prima della scadenza del contratto da parte del conduttore inadempiente, il danno costituito dalla mancata percezione del canone fino a detta scadenza, o fino alla stipulazione di una nuova locazione, si è ugualmente verificato>>.