Categoria: DIRITTI REALI

Presupposti e onere della prova della petitio hereditatis (e differenza dall’azione di rivendica)

Utili precisazini in Cass. sez. II, 07/04/2025 n. 9.153, rel. Pirari:

<<

È ben noto, invero, che il recupero, da parte dell’erede, dei beni ereditari di cui sia nel possesso un terzo, sia in qualità di erede, sia senza titolo, avviene con l’esercizio dell’azione di petizione ereditaria ex art. 533 cod. civ., la quale, oltre ad avere natura reale e non contrattuale, è fondata sull’allegazione della qualità di erede con la finalità di conseguire il rilascio dei beni compresi nell’asse ereditario al momento dell’apertura della successione da chi li possiede senza titolo o in base a titolo successorio che non gli compete, ma non quelli che, al momento dell’apertura della successione del de cuius, erano già fuoriusciti dal suo patrimonio e che, in ragione di ciò, non possono essere considerati quali beni ereditari (in tal senso, Cass., Sez. 2, 17/10/2024, n. 26951; Cass., Sez. 2, 4/4/2024, n. 8942).

Questa azione consente, peraltro, di chiedere sia la quota dell’asse ereditario, sia il suo valore, potendo così assumere tanto natura di azione di accertamento o funzione recuperatoria (Cass., Sez. 6-2, 24/9/2020, n. 20024), quanto di condanna al rilascio dei beni ereditari posseduti dal convenuto a titolo di erede (Cass., Sez. 2, 19/1/1980, n. 461).

In sostanza, la petitio hereditatis, la cui legittimazione spetta dal lato attivo e passivo soltanto, rispettivamente, a colui che adduce la sua qualità di erede e a colui che sia in possesso dei beni di cui il primo chiede la restituzione (nei sensi suddetti, tra le tante, Cass., Sez. 2, 1/4/2008 n. 8440; Cass., Sez. 2, 22/07/2004, n. 13785; Cass., Sez. 2, 15/3/2004 n. 5252; Cass., Sez. 2, 02/08/2001, n. 10557), si fonda pur sempre sull’allegazione di uno status, l’universum jus ereditario, ed ha per oggetto beni che vengono riguardati come elementi costitutivi dello universum jus o quota parte di esso (Cass., Sez. 2, 19/4/1979, n. 2211), presupponendo, perciò, l’accertamento della sola qualità ereditaria dell’attore o di diritti che a costui spettano iure hereditatis, qualora siano contestati dalla controparte, differenziandosi così dalla rei vindicatio, malgrado l’affinità del petitum. Da ciò consegue, quanto all’onere probatorio, che, mentre l’attore in rei vindicatio deve dimostrare la proprietà dei beni attraverso una serie di regolari passaggi durante tutto il periodo di tempo necessario all’usucapione, nella hereditatis petitio può invece limitarsi a provare la propria qualità di erede (anche mediante atto notorio o certificazione rilasciata dall’Ufficiale dello Stato civile, cfr. Cass., Sez. 2, 15/03/2004, n. 5252; Cass., Sez. U, 22/03/1969, n. 921) ed il fatto che i beni, al tempo dell’apertura della successione, fossero compresi nell’asse ereditario (Cass., Sez. 2, 19/3/2021, n. 7871; Cass., Sez. 2, 16/01/2009, n. 1074; Cass., Sez. 2, 22/07/2004, n. 13785; Cass., Sez. 2, 15/03/2004, n. 5252; Cass., Sez. 2, 02/08/2001, n. 10557; Cass., Sez. 2, Sez. 2, 19/04/1979, n. 2211), se contestato.

Né vale a immutare la qualificazione dell’azione in azione di rivendicazione il fatto che il convenuto non contesti la qualità di erede dell’attore, come preteso dal ricorrente, sia in quanto, ai fini della configurabilità di detta azione, è sufficiente che sia contestato anche uno solo dei suoi necessari presupposti, ossia la qualità di erede dell’attore o la sussistenza di diritti che a lui spettano jure hereditario (Cass., Sez. 2, 19/04/1979, n. 2211), sia in quanto la mancata contestazione della qualità di erede non fa venire meno le finalità recuperatorie della petizione ereditaria (Cass., Sez. 2, 16/1/2009, n. 1074).

Da ciò consegue che, qualora il convenuto non contesti la qualità di erede dell’attore, ma si limiti a negare l’appartenenza del bene all’asse ereditario (come appunto nella fattispecie in esame), l’azione di petizione ereditaria non si trasforma in azione di rivendicazione, in quanto tale situazione non fa venire meno le finalità recuperatorie della petizione ereditaria, ma produce effetti solo sul piano probatorio, esonerando l’attore dalla prova della sua qualità, fermo restando l’onere – nei limiti relativi alla difesa della controparte – dell’appartenenza del bene all’asse ereditario al momento dell’apertura della successione (Cass., Sez. 2, 18/7/2012, n. 14732; Cass., 20/10/1984, n. 5304).

Proprio in considerazione della natura recuperatoria dell’azione di petizione ereditaria e della sua differenza rispetto all’azione di rivendicazione, l’appartenenza del bene all’asse relitto, ove contestata, non è soggetta al rigoroso onere della c.d. probatio diabolica, come per la rivendicazione, e non impone, dunque, di dimostrare i vari trasferimenti della proprietà, in capo al de cuius, sino alla copertura del tempo sufficiente ad usucapire, essendo sufficiente, all’uopo, dimostrare l’inclusione del bene nell’asse relitto, anche attraverso prove presuntive, come la dichiarazione di successione e le intestazioni catastali>>.

Applicando al caso sub iudice:

<<Alla stregua di tali principi, deve allora ritenersi corretta la qualificazione dell’azione proposta da An.Vi. in termini di petizione ereditaria, come operata in entrambi i gradi del giudizio, atteso che quest’ultimo, proponendosi come erede testamentario della madre, aveva chiesto la condanna del convenuto al rilascio dell’appartamento oggetto del lascito, restando indifferente il fatto che il suo status fosse rimasto pacifico in causa, così come altrettanto correttamente è stata ritenuta provata l’appartenenza del bene al relictum, siccome arguita in fatto dai giudici di merito sulla base del testamento, della dichiarazione di successione e degli accertamenti compiuti dal c.t.u., che aveva verificato l’intestazione fin dall’origine dello stesso alla testatrice>>.

Azienda ereditaria tra comunione e società

Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 03/12/2024) 09/04/2025, n. 9309, rel. Giannaccari:

<<La decisione della Corte d’Appello si pone in contrasto con i principi affermati da questa Corte in tema di comunione di azienda ereditaria.

Quest’ultima forma oggetto di comunione fin tanto che rimangano presenti gli elementi caratteristici della comunione, e cioè fino a quando i coeredi si limitino a godere in comune l’azienda relitta dal de cuius, negli elementi e con la consistenza in cui essa è caduta nel patrimonio comune, come può avvenire nel caso di affitto dell’azienda stessa.

Allorché, invece, quest’ultima viene ad essere esercitata con fine speculativo, con nuovi interventi e con nuovi utili derivanti dal nuovo esercizio, possono verificarsi due ipotesi o l’impresa è esercitata, d’accordo, da tutti i coeredi, i quali convengono di continuarne l’esercizio, apportando nuovi incrementi o sviluppando i precedenti, a fine speculativo, e, in tal caso, sussistono tutti gli elementi della società, sia pure irregolare o di fatto, e la comunione incidentale si trasforma in società tra i coeredi, ovvero la continuazione dell’esercizio dell’impresa è effettuata da uno o da alcuni dei coeredi soltanto, ed allora la comunione incidentale è limitata all’azienda come relitta dal de cuius, con gli elementi – materiali e immateriali – esistenti al momento dell’apertura della successione mentre il successivo esercizio, con gli incrementi personalmente apportati dal coerede o dai coeredi che lo effettuano e con gli utili e le perdite conseguenti, non può essere imputato che al coerede o ai coeredi predetti (cfr. Cass. n. 10188/2019 e la giurisprudenza ivi richiamata).

È stato, infatti, osservato che la distinzione tra società di persone e comunione di godimento, quale risulta dal raffronto tra gli artt. 2247 e 2248 c.c., trova applicazione anche riguardo ad un’azienda compresa in un’eredità.

Ne deriva, in applicazione del richiamato principio di diritto, che

a) le consistenze, l’avviamento (v. Cass. n. 3775/1994) e, dunque, il complessivo valore aziendale devono essere fissati, ai fini divisionali, alla data di apertura della successione (fatta salva, ovviamente, la rivalutazione per il periodo successivo, trattandosi appunto di debito di valore cfr. Cass. n. 6931/2016);

b) le spese, gli incrementi o i decrementi aziendali successivi a tale data non possono essere considerati comuni ma ascrivibili all’attività di chi le gestisce>>.

Esatto, parrebbe.

Applicato al caso sub iudice:

<<Ne consegue che la Corte d’Appello avrebbe dovuto accertare se, al momento dell’apertura della successione, fosse sussistente una comunione ereditaria con riferimento all’azienda, tenendo conto che il Tribunale di Brindisi aveva accertato, con più volte indicata sentenza n. 994/2007, passata in giudicato, che solo A.A. e B.B. avevano esercitato l’attività di impresa.

In virtù di tali consolidati principi, ai quali il collegio intende dare continuità, la Corte d’Appello avrebbe dovuto accertare se, al momento della divisione dell’asse ereditario di D.D., la continuazione dell’esercizio dell’impresa fosse stata effettuata dalla de cuius o soltanto dai convenuti.

La Corte d’Appello ha, invece, erroneamente ritenuto che l’azienda fosse entrata nell’asse ereditario della de cuius sol perché alla stessa era stata attribuita una quota, pari a 54/126 del laboratorio artigianale e dell’attività commerciale di vendita, con riferimento alla consistenza che l’azienda aveva al momento dell’apertura della successione di E.E.

Si trattava di una quota dell’eredità del dante causa, stimata con riferimento al valore che l’azienda aveva al momento del decesso di E.E., aumentato del valore locativo per stimare il bene al momento della divisione, per tenere conto dell’apporto dei fratelli B.B. e A.A., che avevano gestito l’azienda.

La Corte d’Appello – dopo aver affermato che l’azienda, nella sua consistenza originaria, era stata assegnata a D.D., B.B. e A.A. sulla base del valore al momento dell’apertura della successione di E.E., accresciuta del valore locativo dal 1976 in poi – si è interrogata sul se “quella entità” fosse caduta in successione, quale patrimonio da dividere tra i suoi eredi, oppure se a D.D. fosse stata attribuita “una quota dell’azienda intesa nella sua consistenza dinamica”.

La Corte di merito giunge alla conclusione che l’azienda fosse stata assegnata nella sua “consistenza dinamica”, affermando, che “non vi fosse riscontro alla circostanza che la D.D. sia rimasta estranea all’esercizio dell’impresa, non essendo necessario l’apporto personale per configurarsi l’esercizio collettivo di un’impresa, opzione da cui deriva che la quota attribuita alla D.D. fu intesa in senso dinamico”, e, a conforto di tale tesi, richiama la sentenza del Tribunale di Brindisi n. 994/2007, che aveva determinato il valore del bene al momento della divisione.

Tale affermazione si pone in contrasto sia con il giudicato costituito da quest’ultima sentenza, che aveva accertato che la gestione dell’azienda era stata svolta da parte dei soli germani B.B. e A.A., sia con il principio di diritto (al quale dovrà uniformarsi il giudice di rinvio) secondo cui l’azienda ereditaria forma oggetto di comunione fin tanto che rimangano presenti gli elementi caratteristici della comunione, e cioè fino a quando i coeredi si

limitino a godere in comune l’azienda relitta dal de cuius; allorché, invece, quest’ultima viene ad essere esercitata da uno o da alcuni dei coeredi la comunione incidentale è limitata all’azienda come relitta dal de cuius, con gli elementi – materiali e immateriali – esistenti al momento dell’apertura della successione.

Ha, quindi errato la Corte d’Appello nel determinare il valore dell’azienda con riferimento al momento della divisione dell’asse relitto di D.D., senza accertare, ai fini della persistenza della comunione, se ed in quale misura la de cuius avesse contribuito alla gestione dell’azienda>>.

Il balcone va conteggiato nel calcolo delle distanze tra edifici

Cass.  sez. II, Ord. 05/04/2025  n. 9.036, rel. Varrone:

<<Nella specie, la sentenza ha accertato che i balconi hanno una profondità di 1,39 mt.; ebbene, pur partendo da un corretto richiamo alla giurisprudenza di legittimità in tema di sporti o balconi, la Corte di merito ne ha fatto erronea applicazione non tenendo conto che non sono computabili per la misurazione delle dette distanze esclusivamente le sporgenze esterne del fabbricato con funzione meramente ornamentale, mentre costituiscono corpo di fabbrica quelle aventi particolari proporzioni, come gli aggetti, anche se scoperti, ove siano di apprezzabile profondità ed ampiezza, poiché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel concetto civilistico di costruzione, essendo destinati ad estendere ed ampliare la consistenza dei fabbricati.

In altri termini, un balcone che, secondo quanto accertato dalla stessa Corte d’Appello ha profondità di mt. 1,39 non può svolgere una funzione meramente ornamentale e, dunque, si impone in parte qua l’accoglimento della censura, la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che dovrà fare applicazione del seguente principio di diritto cui il collegio intende dare continuità:

“In tema di distanze legali fra edifici, rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), mentre costituiscono corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza” (Sez. 2, Sent. n. 18282 del 2016 Rv. 641075 conf. Sez. 2, 17/09/2021, n. 25191, Rv. 662253 – 02)>>.

Proprietà fondiaria: distanza tra costruzioni e distanza dal confine e le rispettive diverse discipline

Cass. sez. II, 19/03/2025 n. 7.290, rel. Picaro:

<< Gli originari attori, infatti, hanno agito in giudizio, contro l’attuale ricorrente, lamentando che il muro di contenimento di un terrapieno artificiale realizzato sul confine con la loro proprietà ed il garage di quest’ultima, erano lesivi della distanza dal confine di cinque metri imposta dalla normativa locale (individuata negli articoli 32 e 33 delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Osimo e nell’art. 61 sub 2 e sub 3 del regolamento edilizio del Comune di Osimo in vigore), chiedendone l’arretramento, e domandando altresì il risarcimento dei danni subiti a causa della violazione di tale distanza legale, ed hanno ottenuto l’accoglimento di tali loro richieste, dal giudice di primo grado, con la motivazione dell’inapplicabilità del criterio codicistico della prevenzione, perché derogato dalla normativa locale sulla distanza dal confine da osservare, e dal giudice di secondo grado, con la motivazione della mancata prova in concreto della prevenzione da parte di Sp.Lo., senza che mai sia stato attribuito rilievo al fatto se i fabbricati delle parti fossero, o meno frontistanti.

La ragione del mancato rilievo attribuito a tale accertamento, va individuata nella giurisprudenza consolidata di questa Corte, che riconosce che le norme dei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze tra le costruzioni, e di esse dal confine, sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive tra edifici frontistanti, ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità edificatoria in relazione all’ambiente, sicché, ai fini del rispetto di tali norme, rileva la distanza in sé, a prescindere dal fatto che le costruzioni si fronteggino e dall’esistenza di un dislivello tra i fondi su cui esse insistono (Cass. 26.4.2024 n.11193; Cass. 11.9.2018 n. 22054; Cass. 18.2.2014 n. 3854; Cass. 24.9.2008 n. 24013; Cass. 4.10.2005 n. 19350; Cass. 28.9.2004 n. 19449; Cass. 23.9.1989 n. 1517). Era quindi necessario accertare, trattandosi di distanza dal confine prevista dalla normativa locale, e non di distanza tra costruzioni, la violazione della distanza legale di cinque metri dal confine delle costruzioni della ricorrente, senza che avesse rilievo verificare se le costruzioni delle parti fossero o meno frontistanti>>.

Poi:

<< La ricorrente richiama, a sproposito, la giurisprudenza di questa Corte, che in materia di violazione di distanze tra costruzioni, ascrive all’attore l’onere di provare la preesistenza del suo fabbricato rispetto a quello del convenuto (Cass. 8.1.2016 n. 144; Cass. 7.8.2002 n. 11899; Cass. 16.5.1991 n. 5472), mentre nel caso in esame si tratta di violazione della distanza di costruzioni dal confine, per cui una volta accertata la violazione da parte dei fabbricati della attuale ricorrente della distanza assoluta dal confine imposta (cinque metri), non doveva essere fornita prova della preesistenza della costruzione degli originari attori da parte degli stessi, essendo tale manufatto ininfluente sulla violazione lamentata.

Occorre poi ricordare che, secondo la sentenza delle sezioni unite di questa Corte n. 10318 del 19.5.2016, la portata integrativa delle norme locali sulle distanze legali è estesa anche alla prevenzione, ma i regolamenti locali possono escludere l’operatività della prevenzione prescrivendo una distanza minima dal confine, o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio, o in aderenza.

Nel caso di specie, le norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Osimo, da ritenersi integrative dell’art. 873 cod. civ., nella zona di ubicazione dei fabbricati delle parti, prescrivevano una distanza dal confine pari ad un mezzo dell’altezza dell’edificio ma non meno di 5,00 ml “salvo il caso di costruzioni a confine conformi a quanto previsto al punto C4 del D.M. n. 39/1975”.

Il suddetto punto C4 del D.M. n. 39/1975, intitolato “Edifici contigui”, stabilisce che due edifici non possono essere costruiti a contatto, a meno che essi non costituiscano un unico organismo statico realizzando la completa solidarietà strutturale, e che nel caso in cui due edifici contigui formino organismi distaccati, essi dovranno essere forniti di giunto tecnico.

Ne deriva che, ricadendo il Comune di Osimo in zona sismica di seconda categoria, l’unica deroga consentita all’osservanza della distanza minima delle costruzioni dal confine di cinque metri prevista, era quella dell’esistenza sul confine di due edifici costituenti un unico organismo statico dotato della necessaria solidità strutturale, o dell’esistenza di due edifici contigui forniti di un giunto tecnico, mentre nella normativa locale applicabile nella zona B2-3 del PRG non era prevista una generalizzata facoltà di costruire in aderenza, o sul confine, che consentisse di ritenere compatibile la distanza di cinque metri dal confine imposta, con l’applicazione del principio codicistico della prevenzione (ricavato dagli articoli 873,874,876 e 877 cod. civ.), e per tale ragione la sentenza del Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Osimo, emessa in primo grado, sulla base della CTU espletata, che aveva escluso l’esistenza sul confine di edifici contigui aventi le caratteristiche strutturali indicate dal D.M. n.39/1975, costituente l’unica deroga consentita alla distanza di cinque metri dal confine imposta, aveva correttamente ritenuto non invocabile l’istituto della prevenzione (vedi nel senso dell’inapplicabilità del criterio della prevenzione in ipotesi di distanza dal confine imposta dalla normativa locale, che preveda la possibilità di costruire in aderenza solo col consenso del confinante, quando manchi la prova di tale consenso Cass. 11.7.2016 n. 14139; Cass. 28.3.1988 n. 2607).

La giurisprudenza consolidata di questa Corte, infatti, ritiene che mentre nei casi in cui la normativa locale si limiti ad imporre una distanza tra costruzioni più severa rispetto a quella di tre metri sempre tra costruzioni prevista dall’art. 873 cod. civ., non devono ritenersi derogate la facoltà di costruire in aderenza, o sul confine ed il connesso principio della prevenzione (vedi Cass. sez. un. 19.5.2016 n. 10318), la facoltà di costruire in aderenza debba essere specificamente autorizzata da una norma del piano regolatore locale ove quest’ultimo stabilisca anche o soltanto la distanza minima dei fabbricati dal confine (in tal senso, Cass. 26.4.2024 n.11193; Cass. 14.5.2018 n. 11664; Cass. 6.11.2014 n.23693; Cass. 9.4.2010 n. 8465; Cass. 30.10.2007 n.22896; Cass. 20.4.2005 n. 8283), ed in assenza di una specifica previsione ad opera della normativa locale della facoltà di costruire in aderenza, o sul confine, che deroghi alla distanza imposta dal confine, non possono applicarsi le regole ed i principi previsti dal codice civile per la disciplina delle distanze su fondi finitimi, ivi compreso il principio della prevenzione.>>

Sul concetto di opere visibili e permanenti destinate all’esercizio di servitu non apparenti, al fine dell’acquisto per usucapione

Interessante decisione -in un caso per vero particolarissimo- offerta da Cass. sez. II, ord. 01/03/2025 n. 5.479, rel. Mocci.

Ivi si insegna che non è veduta apparente la finestra sul fondo vicino, quando sia occlusa da pignatte in laterizio, anche se solo appoggiate (quindi agevolmente rimuovibili a mano semplicemente spostandole altrove), anzichè fissate in modo da farne corpo unico.

<<L’apparenza della servitù si identifica nell’oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste, ancorché in concreto ignorate, che, per struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro; tale requisito mira a garantire l’acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili e va valutato caso per caso (cfr. 25493/2024; cass. n. 32816/2023; cfr. altresì sul concetto di apparenza Cass. N. 24401/2014 secondo cui la visibilità delle opere, ai sensi dell’art. 1061 cod. civ., deve essere tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell’obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo dominante. E ancora, v. cass. 6403/1980; cass. 1028/1984 secondo cui il requisito dell’apparenza richiesto ai fini dell’acquisto del diritto di servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia deve risultare in modo chiaro e certo, senza necessita di particolari ricerche o indagini da parte di colui che subisce la servitù stessa, e si configura come presenza di segni visibili, indicativi del collegamento tra l’esercizio della servitù e le opere permanenti che ne sono mezzo necessario e ne rivelano univocamente la sussistenza.

Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha affermato: “Ebbene, nella concreta fattispecie, non vi è dubbio che le aperture in questione esistenti quanto meno dal 1986 costituissero opera finalizzata all’esercizio di servitù di veduta, non esclusa dalla circostanza che – essendo l’immobile della Bi.Ma. ancora allo stato rustico – le aperture fossero provvisoriamente chiuse (per non far entrare all’interno acqua piovana ed altro) con pignatte (laterizi simili ai mattoni forati) a secco e dunque amovibili, che venivano tolte ogni qualvolta era necessario, per far entrare aria od espletare lavori. Trattasi di opere costituenti, ad avviso del Collegio, indice univoco del peso imposto al fondo del Ca.Do. e dunque tali da far ragionevolmente presumere che egli ne fosse a conoscenza”.

Così argomentando, la Corte d’Appello si è discostata dai suindicati e consolidati principi di diritto perché, valorizzando la mera presenza di finestre, ha però minimizzato il fatto – tutt’altro che secondario – che esse fossero tamponate da pignatte (cioè da laterizi simili a mattoni forati), dando così per scontato che il proprietario del fondo servente (l’odierno ricorrente, originario attore) fosse a conoscenza della loro amovibilità o che fosse tenuto a compiere indagini in tal senso, presidiando i luoghi e verificando quando le pignatte venivano tolte ed esercitato l’affaccio.>>

Il decisum è esatto: l’appoggio a secco di mattoni non permette al vicino di comprenderlo e quindi le opere (l’esistenza di veduta) non possono ritenersi visibili

Onere della prova delle azioni di accertamento della proprietà/do rivendica (a seconda che l’attore sia o meon nel possesso) e decisività della nota di trascrizione rispetto al titolo nella pubblicità immobiliare

Due punti trattati da Cass. sez. II ord. 25/02/2025, n. 4.874, rel. Pirari:

1° :

<<Occorre innanzitutto chiarire come la domanda di accertamento della proprietà e quella di rivendicazione, esercitate da chi non è nel possesso del bene, non divergono rispetto all’ampiezza e rigorosità della prova sulla spettanza del diritto, essendo entrambe azioni a contenuto petitorio dirette al conseguimento di una pronuncia giudiziale utilizzabile per ottenere la consegna della cosa da parte di chi la possiede o la detiene (vedi Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; si veda anche Cass. n. 1481/1973), diversamente da quanto accade per l’azione di accertamento esercitata da chi è nel possesso del bene, tendendo essa non già alla modifica di uno stato di fatto, ma soltanto all’eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l’attore è già investito, attraverso la dichiarazione che esso risponde esattamente allo stato di diritto (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; Cass., Sez. 2, 29/3/1976, n. 1122; Cass., Sez. 2, 5/5/1973, n. 1182; Cass., Sez. 2, 9/10/1972, n. 2957).

Soltanto in quest’ultimo caso l’attore è soggetto a un minore onere probatorio, in quanto è tenuto ad allegare e provare esclusivamente il proprio titolo di acquisto, ma non anche i vari trasferimenti della proprietà sino alla copertura del tempo sufficiente ad usucapire (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 4/12/1997, n. 12300; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621), mentre con l’azione di rivendicazione ex art. 948 cod. civ. e con quella di accertamento in assenza di possesso, quand’anche non accompagnate dalla domanda di rilascio (in questi termini Cass., Sez. 2, 7/4/1987, n. 3340), è imposto all’attore di fornire la c.d. probatio diabolica della titolarità del proprio diritto – che costituisce un onere da assolvere ogniqualvolta sia proposta un’azione fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes -, dimostrando il titolo di acquisto proprio e dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario ovvero il compimento dell’usucapione (Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050, cit.; Cass., Sez. 2, 19/1/2022, n. 1569; Cass., Sez. 2, 10/9/2018, n. 21940; Cass. n. 1210/2017; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 2, 13/8/1985, n. 4430; Cass., Sez. 2, 2/2/1976, n. 330; Cass., Sez. 2, 13/3/1972, n. 732).

L’assolvimento di tale rigoroso onere probatorio può avvenire con qualsiasi mezzo, non necessariamente documentale, ma anche mediante un consulente tecnico (purché, in tal caso, il convincimento del giudice si ponga come conseguenza univoca e necessaria dei fatti emersi dall’indagine tecnica) o mediante le risultanze dei registri catastali, le quali, pur non valendo a dimostrare con precisione la proprietà di un immobile, sono tuttavia utilizzabili dal giudice di merito come indizi suscettibili di convincimento, se presi in considerazione con rigore logico di ragionamento e convalidati da altri elementi di causa (Cass., Sez. 2, 14/4/1976, n. 1314; vedi anche Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050, cit., Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 24/6/1971, n. 2000), sebbene il relativo rigore non possa che stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia.

Infatti, il criterio di massima secondo cui l’attore deve fornire la prova rigorosa della sua proprietà e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per l’usucapione, può subire opportuni temperamenti a seconda della linea difensiva adottata dal convenuto (Cass., Sez. 6-2, 19/1/2022, n. 1569), non nel senso che la mancata dimostrazione dell’usucapione da parte di quest’ultimo esoneri l’attore in rivendicazione dall’onere di provare il proprio diritto, ma nel senso che detto onere resta attenuato allorché il convenuto, nell’opporre l’usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l’appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all’epoca in cui assume di avere iniziato a possedere (Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 19/10/2021, n. 28865). Ne deriva che, ove il convenuto spieghi una domanda ovvero un’eccezione riconvenzionale, invocando un possesso ad usucapionem iniziato successivamente al perfezionarsi dell’acquisto ad opera dell’attore in rivendica (o del suo dante causa), l’onere probatorio gravante su quest’ultimo si riduce alla prova del suo titolo d’acquisto, nonché della mancanza di un successivo titolo di acquisto per usucapione da parte del convenuto, attenendo il thema disputandum all’appartenenza attuale del bene al convenuto in forza dell’invocata usucapione e non già all’acquisto del bene medesimo da parte dell’attore (Cass., Sez. 2, 22/04/2016, n. 8215).

In ragione di ciò, l’attore in rivendicazione è tenuto ad allegare i fatti storici su cui fonda la proprietà, in guisa da consentire all’avversario di prendere consapevolmente posizione al riguardo, anche ai fini dell’eventuale delimitazione della catena probatoria dei titoli di acquisto, non potendo la relevatio ab onere probandi correlata al principio di non contestazione ex art. 115, primo comma, cod. proc. civ., prescindere da essa (Cass., Sez. 2, 27/11/2023, n. 32820)>>.

2°:

<<Come noto, l’istituto della trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull’efficacia dell’atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti, senza avere alcuna influenza sulla validità e sull’efficacia dell’atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti (Cass., Sez. 2, 09/09/2013, n. 20641; Cass., Sez. 2, 05/07/1996, n. (…)52; Cass., Sez. 2, 02/06/1993, n. 6159), sicché, configurandosi come un onere, è un quid pluris rispetto all’atto trascrivendo (Cass., Sez. 3, 12/12/2003, n. 19058).

In quanto finalizzata a risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare, la trascrizione può essere provata soltanto a mezzo della produzione in giudizio – in originale o in copia conforme – della nota di trascrizione, la quale ha la funzione di fonte della pubblicità immobiliare, improntata al principio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo la nota di trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della trascrizione si producono in conformità ed in stretta relazione al contenuto della nota stessa (Cass., Sez. 1, 05/07/2000, n. 8964).

Solo le indicazioni in essa riportate consentono, infatti, di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta, senza che possa essere surrogata né dai contenuti dei titoli presentati o depositati con la nota stessa, né dalla confessione della controparte (Cass., Sez. 3, 19/02/2019, n. 4726; Cass., Sez. 1, 27/12/2013, n. 28668; Cass., Sez. 3, 01/06/2006, n. 13137; Cass., Sez. 3, 11/01/2005, n. 368).

L’autonomia della nota di trascrizione rispetto al titolo è data proprio dai suoi contenuti, tant’è che l’inesattezza nella nota di cui all’art. 2659 cod. civ., ad esempio, dell’indicazione della data di nascita del dante causa di un trasferimento immobiliare, con conseguente annotazione del titolo nel conto di diverso soggetto, determinando incertezza sulla persona a cui si riferisce l’atto, nuoce, ai sensi dell’art. 2665 cod. civ., alla validità della trascrizione stessa, da considerarsi, in concreto, occulta ai terzi, i quali non sono posti in grado, secondo gli ordinari criteri nominativi di tenuta dei registri immobiliari, di conoscere l’esistenza di tale atto (Cass., Sez. 2, 07/06/2013, n. 14440).

Orbene, la decisione assunta dai giudici di merito non si conforma affatto ai suddetti principi, avendo essi ritenuto provata la trascrizione del contratto del 1990, pur in assenza della relativa nota, alla stregua della sola indicazione della data di trascrizione contenuta nel contratto del 2003, così ponendosi in contrasto col principio di diritto che di seguito si formula:

“in tema di trascrizione, il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa si risolve sulla base della priorità delle rispettive trascrizioni, la quale può essere provata in giudizio soltanto attraverso la produzione – in originale o in copia conforme – della nota di trascrizione, siccome improntata al principio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo la stessa un atto di parte, gli effetti connessi alla relativa formalità si producono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa, che contiene gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta”  >>.

Invalidità della delbera condominiale per errato riparto spese, tra annullabilità (se relativa ad una specifica spesa) e nullità (se relativa a tutte le eventuali spese future)

Cass. sez. II, ord. 19/02/2025 n. 4.301, rel. Caponi:

<<Quanto al merito, la Corte di appello ha ritenuto correttamente che la delibera impugnata si era limitata a ripartire concretamente le spese per un singolo intervento senza modificare i criteri generali di riparto, mantenendosi nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea, risultando quindi meramente annullabile e, in quanto tale, soggetta al termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c., rimasto pacificamente inosservato (sul punto si rinvia a Cass. SU 9839/2021, e a successive pronunce conformi, con cui è stato statuito che sono nulle le delibere che, a maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.)>>.

Destinazione dell’appartamento vietata dal regolamento condominiale contrattuale e legittimazione ad agire dell’amministratore

Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 30/01/2025) 04/02/2025, n. 2770, rel. Scarpa:

<<4.3. – L’azione del condominio diretta a curare l’osservanza del regolamento ed a far riconoscere in giudizio l’esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura, invero, come confessoria servitutis, e perciò vede quale legittimato dal lato passivo in primo luogo colui che, oltre a contestare l’esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine), potendo solo nei confronti di tali soggetti esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l’ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino, mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell’azione ex art. 1079 c.c., ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei predetti soggetti o abbia comunque implicato la contestazione della servitù (Cass. n. 2403 del 2024; n. 15222 del 2023).

Le norme del regolamento di condominio che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell’edificio [ nds: delle cose comuni? direi di no!] , in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscano nello stretto ambito delle proprietà esclusive: di tal che, in caso di violazione di tali prescrizioni, l’amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con deliberazione della assemblea, ha, a norma dell’art. 1130 c.c., il potere di farne cessare il relativo abuso e, quindi, la relativa legittimazione processuale (Cass. n. 1131 del 1985). La presenza di un diritto di servitù in favore indistintamente delle proprietà esclusive presenti in un edificio condominiale, in sostanza, assoggetta il diritto stesso, sia nelle modalità di esercizio che con riguardo alle spese di gestione del bene, alla disciplina propria del condominio, la quale si estende sia alla gestione dei beni comuni che ai diritti reali su beni di uso comune connessi alla migliore utilizzazione delle proprietà (Cass. n. 12259 del 2023). La legittimazione processuale dell’amministratore si giustifica, quindi, essendo in gioco la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato e l’interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l’interesse individuale di un singolo condomino (Cass. n. 30302 del 2022).

Peraltro, il giudicato che va a formarsi sull’azione confessoria intentata dal condominio nei confronti del singolo condomino attiene solo al riconoscimento dell’esistenza della servitù a carico della proprietà esclusiva del convenuto e all’accertamento dell’opponibilità della clausola regolamentare, sicché non sussiste la necessità del litisconsorzio di tutti i partecipanti al condominio “per comunanza dei plurimi rapporti bilaterali” correlati alla reciprocità dell’onere (cfr. Cass. Sez. Unite n. 1900 del 2025; Cass. n. 23224 del 2013).

4.4. – Il condominio, quindi, sempre che sia provata l’operatività della clausola limitativa, ovvero la sua opponibilità al condomino locatore, può chiedere, comunque, anche nei diretti confronti del conduttore di una porzione del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l’osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, giacché il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, il quale, a sua volta, è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione (cfr. Cass. n. 24188 del 2021; n. 11383 del 2006; n. 4920 del 2006; n. 16240 del 2003; n. 23 del 2004; n. 15756 del 2001; n. 4963 del 2001; n. 8239 del 1997; n. 825 del 1997; n. 5241 del 1978).

4.5.- Il condominio, che faccia valere nei confronti del conduttore la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce, d’altro canto, l’esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata, le quali menomano il diritto del conduttore, e ciò implica l’applicabilità dell’art. 1586 c.c. con riguardo al rapporto locativo. Il conduttore convenuto dal condominio, ove si opponga alla pretesa di quest’ultimo, dimostra comunque di avere interesse a rimanere nella lite, agli effetti del secondo comma del citato art. 1586 c.c.>>

L’impedimento delle condizioni statiche dell’edificio nel diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.

Cass. sez. II, sent.  04/12/2024 n. 31.032, rel. Giannaccari, conrpecisazione esatta ed importante, ma tutto sommato ovvia:

<<Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. 07/09/2009 n. 19281; Cass. 24/10/1998 n. 10568; Cass. 10/06/1997 n. 5164; Cass. 24/01/1983 n. 680). Nella definizione enunciata da Cass., Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende dalla giurisprudenza di questa Corte come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; le condizioni statiche dell’edificio rappresentano, pertanto, un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, atteso il potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione e l’accertamento dell’idoneità statica della sopraelevazione costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. 30/11/2012 n. 21491).

Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2 c.p.c., va interpretato, quindi, non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2 c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. 29/01/2020 n. 2000)>>.

Differenza di disciplina tra comunione legale e comunione ordinaria (cui si perviene una volta sciolta la prima)

Cass. sez. I, ord. 3 febbraio 2025 n. 2.546 est. Tricomi:

<<La comunione legale tra coniugi, in quanto finalizzata alla tutela della famiglia piuttosto che della proprietà individuale, si differenzia da quella ordinaria in quanto costituisce una comunione senza quote, nella quale essi sono entrambi solidalmente titolari di un diritto avente ad oggetto tutti i beni che la compongono e rispetto alla quale non e ammessa la partecipazione di estranei, sicché, fintantoché è in essere, permane il diritto del coniuge a non entrare in rapporti di comunione con soggetti ad essa estranei, mentre una volta sciolta per una delle cause di cui all’art. 191 c.c., venendo meno le necessità funzionali originarie, ciascuno degli ex coniugi può cedere ad ogni titolo la propria quota, ossia la corrispondente misura dei suoi diritti verso l’altro, senza che si ponga un problema di radicale invalidità dell’atto di trasferimento.
Una volta sciolta la comunione legale con la separazione consensuale, rientra nella piena autonomia negoziale delle parti disciplinare gli aspetti economico-patrimoniali – estranei agli obblighi ex lege riguardanti la prole, in relazione ai quali l’autonomia delle parti contraenti incontra limiti – con l’accordo di separazione omologato; in tale sede le parti possono liberamente disporre del beni in comunione al fine di regolare i rapporti economici della coppia e possono prevedere una ripartizione del bene immobile in comunione legale per quote non egalitarie nell’ambito delle reciproche attribuzioni patrimoniali, in vista della successiva divisione, senza che ricorra alcuna ipotesi di nullità>>.

(massima di Valeria Cianciolo in Ondif)