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La divisione ereditaria degli immobili

Cass. sez. II, ord. 21/06/2024 n. 17.176, rel. Criscuolo:

<<4. Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 720 c.c. in relazione all’art. 727 c.c.. (…).

La critica si appunta sulla valutazione dell’immobile di via (Omissis), e ciò in quanto si tratterebbe di due distinte unità immobiliari che avrebbero potuto essere inserite in due diverse quote.

Ciò avrebbe determinato una grave lacuna nell’operato del CTU.

Peraltro, alla defunta madre sarebbe stato possibile attribuire, in alternativa ai detti immobili, la villa di c.da (Omissis) nella sua interezza.

Non va poi trascurata l’illogicità della decisione di frazionare in quattro quote la villa di c.da (Omissis), con costi cospicui ed esosi. Il motivo è inammissibile.

Va richiamato il principio per il quale (Cass. n. 17862/2020) nella divisione ereditaria non si richiede necessariamente, in sede di formazione delle porzioni, una assoluta omogeneità delle stesse, ben potendo, nell’ambito di ciascuna categoria di beni immobili, mobili e crediti da dividere, taluni di essi essere assegnati per l’intero ad una quota ed altri, sempre per l’intero, ad altra quota, salvi i necessari conguagli, giacché il diritto dei condividenti ad una porzione in natura di ciascuna delle categorie di beni in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla stessa categoria, ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie degli immobili, mobili e crediti, dovendo evitarsi un eccessivo frazionamento dei cespiti in comunione che comporti pregiudizi al diritto preminente dei coeredi e dei condividenti in genere di ottenere in sede di divisione una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa ereditaria, o comunque del complesso da dividere. Pertanto, nell’ipotesi in cui nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, il giudice del merito deve accertare se l’anzidetto diritto del condividente sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure attraverso l’assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio.

Inoltre, è stato anche di recente ribadito che (Cass. n. 726/2018) in tema di divisione ereditaria, il giudice, nello scegliere, fra più progetti di divisione, quale approvare, ben può privilegiare quello che limita al massimo la misura dei conguagli, così assicurando che la quota sia prevalentemente formata in natura.

La valutazione resa sul punto dal giudice di merito costituisce però evidentemente un apprezzamento di fatto che è insuscettibile di sindacato in sede di legittimità (…).

La censura difetta altresì di specificità, nella parte in cui, pur denunciando la mancata considerazione della possibilità di valutare separatamente gli immobili di via Italia, omette però di individuare come la diversa valutazione dei beni possa effettivamente incidere sulla formazione di un diverso progetto di divisione, e ciò anche alla luce del fatto che la soluzione suggerita, consistente nell’attribuire alla quota della Ru. la villa di contrada Spagnola, implicherebbe la previsione di un conguaglio di valore notevolmente superiore a quello invece previsto nel progetto approvato in sentenza, in violazione della regola che vieta di imporre conguagli di ammontare sproporzionato o eccessivo.

Né coglie nel segno l’affermazione secondo cui la scelta di attribuire il bene di via Italia alla defunta madre porrebbe il problema della nascita di una ulteriore comunione ereditaria, posto che trattasi di un effetto che si verrebbe a creare a prescindere dall’individuazione del bene destinato a comporre la quota della defunta, concorrendo alla sua successione tutti i germani Lo. e trattandosi di beni destinati a formare una nuova comunione ereditaria, per la quale si imporrà una nuova divisione>>.

L’assegnazione divisoria del bene non comodamente divisibile ad uno o più coeredi presuppone la loro richiesta (sull’art. 720 c.c.)

Cass. sez. VI del 15.12.2022, n° 36.736, rel. Tedesco, sul tema insegna che:

– Nell’art. 720 c.c., <<applicabile allo scioglimento di ogni tipo di comunione oltre quella ereditaria, la vendita si pone con evidenza come ultima ratio (Cass. n. 14756/2016; n. 5679/2004), cui si potrà far ricorso solo se non ci sia neanche un condividente richiedente l’assegnazione dell’immobile indivisibile, non importa se titolare di una quota uguale o minore di quella degli altri.

In presenza di più richiedenti, la legge pone una preferenza in favore del titolare della maggior quota, che non esclude che il giudice possa attribuire il bene ad altro coerede, titolare di una quota minore, quando ciò gli sembri più consono all’interesse di condividenti (Cass. n. 6469/1982; n. 4775/1983; n. 7716/1990; n. 8629/1998; n. 22857/2009; n. 7869/2019; n. 24832/2019). In assenza di richieste di attribuzione, formulate dal singolo o da condividenti raggruppati, si apre inevitabilmente la via della vendita, dovendosi escludere che i poteri discrezionali attribuiti al giudice della divisione dall’art. 720 c.c. si estendano fino all’inclusione d’ufficio dell’immobile indivisibile nella porzione di un condividente che non ne abbia fatto esplicita richiesta, pur se titolare della maggior quota (Cass. n. 11769/1992).    Inoltre, si deve categoricamente escludere che la norna consenta l’attribuzione di una porzione unica a più aventi diritto congiuntamente, contro la loro volontà [prcisazione inutile, essendo già inclusa nella frase precedente] . E’ principio acquisito che il c.d. il raggruppamento parziale delle porzioni, vale a dire la divisione in lotti nell’interno dei quali si stabilisca una nuova comunione fra taluni condividenti, in tanto è possibile, in quanto vi sia il consenso degli interessati, cioè di coloro che faranno parte della nuova comunione (Cass. n. 20250/2016; n. 5222/1978; n. 489/1966).>>

– <<Deve piuttosto rimarcarsi come sia possibile che le soluzioni previste per il caso di indivisibilità si rendano necessarie non solo per uno ma per più beni della massa o al limite per tutti gli immobili oggetto di comunione, che saranno o venduti o compresi, allorché sarà predisposto il progetto, nelle porzioni dei richiedenti, se ci sono.>>

– principio di diritto, allora: ell’ambito della normativa di cui all’art. 720 c.c., l’espressa e specifica istanza dei condividente interessato assurge ad imprescindibile presupposto dell’attribuzione, dovendosi escludere che i poteri discrezionali attribuiti al giudice della divisione dalla citata norma si estendano fino all’inclusione d’ufficio dell’immobile indivisibile nella porzione di un condividente che non ne abbia fatto esplicita richiesta, pur se titolare della maggior quota; analogamente, accertata la non comoda divisibilità di uno o più immobili ereditari, l’inclusione di essi nelle porzioni di più coeredi non può avere luogo se costoro non ne abbiano richiesta congiuntamente l’attribuzione, essendo in linea di principio vietato il c.d. raggruppamento parziale delle porzioni, cioè la divisione in lotti nell’interno dei quali si stabilisca comunione fra gruppi di condividenti, allorché non vi sia il consenso di costoro”.

Tra l’altro, i ricorrenti << a fronte della valutazione di non comoda divisibilità dei beni relitti, non avevano avanzato alcuna richiesta di attribuzione. Essi avevano solo manifestato una generica volontà di aderire alle proposte conciliative dell’attore, ma sempre condizionatamente al fatto che a loro carico non fosse posto alcun conguaglio>>.