Questa la posizione di Cass. sez. I del 22.05.2023 n. 14.079, rel. Guizzi, invocando propri precedenti:
<<- che va dato ulteriore seguito al principio, già affermato da questa Corte, secondo cui, se “la regola emptio non tollit locatum dettata dall’art. 1599 c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, comporta, in deroga alla normale relatività dei rapporti obbligatori, la cessione legale del contratto, con continuazione dell’originario rapporto e assunzione, da parte dell’acquirente, della stessa posizione del locatore”, essa “non implica tuttavia, certamente, il diritto dell’acquirente al pagamento dei canoni non corrisposti dall’affittuario prima del trasferimento del bene: titolare del relativo diritto, invero, era e resta il precedente proprietario, perché la successione a titolo particolare nel contratto di locazione, imposta dal legislatore, non ha effetto retroattivo”, ovvero, altrimenti detto, “perché la cessione legale del contratto di locazione non determina anche, salvo diverso accordo delle parti, la cessione dei crediti già maturati in capo all’originario contraente” (così da ultimo, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 14 agosto 2014, n. 17986, Rv. 632682-01);
– che, difatti, “l’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto” (Cass. Sez. 3, sent. 13 maggio 2008, n. 11895, Rv. 603076-01), sicché “il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore” (Cass., Sez. 3, sent. 2 dicembre 2004, n. 22669, Rv. 578316-01)>>.
Posizione teoricamente significativa, che andrebbe però motivata dato che parrebbe in contrasto con la disciplina generale dell’istituto (art-. 1406 cc)
Inoltre, e a monte, è da vedere se sia proprio esattto parlate di “cessione del contratto” a proposito della inopponibilità disposta dall’art. 1599 cc