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Onere della prova delle azioni di accertamento della proprietà/do rivendica (a seconda che l’attore sia o meon nel possesso) e decisività della nota di trascrizione rispetto al titolo nella pubblicità immobiliare

Due punti trattati da Cass. sez. II ord. 25/02/2025, n. 4.874, rel. Pirari:

1° :

<<Occorre innanzitutto chiarire come la domanda di accertamento della proprietà e quella di rivendicazione, esercitate da chi non è nel possesso del bene, non divergono rispetto all’ampiezza e rigorosità della prova sulla spettanza del diritto, essendo entrambe azioni a contenuto petitorio dirette al conseguimento di una pronuncia giudiziale utilizzabile per ottenere la consegna della cosa da parte di chi la possiede o la detiene (vedi Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; si veda anche Cass. n. 1481/1973), diversamente da quanto accade per l’azione di accertamento esercitata da chi è nel possesso del bene, tendendo essa non già alla modifica di uno stato di fatto, ma soltanto all’eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l’attore è già investito, attraverso la dichiarazione che esso risponde esattamente allo stato di diritto (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621; Cass., Sez. 2, 29/3/1976, n. 1122; Cass., Sez. 2, 5/5/1973, n. 1182; Cass., Sez. 2, 9/10/1972, n. 2957).

Soltanto in quest’ultimo caso l’attore è soggetto a un minore onere probatorio, in quanto è tenuto ad allegare e provare esclusivamente il proprio titolo di acquisto, ma non anche i vari trasferimenti della proprietà sino alla copertura del tempo sufficiente ad usucapire (Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 4/12/1997, n. 12300; Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2621), mentre con l’azione di rivendicazione ex art. 948 cod. civ. e con quella di accertamento in assenza di possesso, quand’anche non accompagnate dalla domanda di rilascio (in questi termini Cass., Sez. 2, 7/4/1987, n. 3340), è imposto all’attore di fornire la c.d. probatio diabolica della titolarità del proprio diritto – che costituisce un onere da assolvere ogniqualvolta sia proposta un’azione fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes -, dimostrando il titolo di acquisto proprio e dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario ovvero il compimento dell’usucapione (Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050, cit.; Cass., Sez. 2, 19/1/2022, n. 1569; Cass., Sez. 2, 10/9/2018, n. 21940; Cass. n. 1210/2017; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 2, 13/8/1985, n. 4430; Cass., Sez. 2, 2/2/1976, n. 330; Cass., Sez. 2, 13/3/1972, n. 732).

L’assolvimento di tale rigoroso onere probatorio può avvenire con qualsiasi mezzo, non necessariamente documentale, ma anche mediante un consulente tecnico (purché, in tal caso, il convincimento del giudice si ponga come conseguenza univoca e necessaria dei fatti emersi dall’indagine tecnica) o mediante le risultanze dei registri catastali, le quali, pur non valendo a dimostrare con precisione la proprietà di un immobile, sono tuttavia utilizzabili dal giudice di merito come indizi suscettibili di convincimento, se presi in considerazione con rigore logico di ragionamento e convalidati da altri elementi di causa (Cass., Sez. 2, 14/4/1976, n. 1314; vedi anche Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050, cit., Cass., Sez. 2, 9/6/2000, n. 7894; Cass., Sez. 2, 21/2/1994, n. 1650; Cass., Sez. 24/6/1971, n. 2000), sebbene il relativo rigore non possa che stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia.

Infatti, il criterio di massima secondo cui l’attore deve fornire la prova rigorosa della sua proprietà e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per l’usucapione, può subire opportuni temperamenti a seconda della linea difensiva adottata dal convenuto (Cass., Sez. 6-2, 19/1/2022, n. 1569), non nel senso che la mancata dimostrazione dell’usucapione da parte di quest’ultimo esoneri l’attore in rivendicazione dall’onere di provare il proprio diritto, ma nel senso che detto onere resta attenuato allorché il convenuto, nell’opporre l’usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l’appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all’epoca in cui assume di avere iniziato a possedere (Cass., Sez. 2, 3/8/2022, n. 24050; Cass., Sez. 2, 19/10/2021, n. 28865). Ne deriva che, ove il convenuto spieghi una domanda ovvero un’eccezione riconvenzionale, invocando un possesso ad usucapionem iniziato successivamente al perfezionarsi dell’acquisto ad opera dell’attore in rivendica (o del suo dante causa), l’onere probatorio gravante su quest’ultimo si riduce alla prova del suo titolo d’acquisto, nonché della mancanza di un successivo titolo di acquisto per usucapione da parte del convenuto, attenendo il thema disputandum all’appartenenza attuale del bene al convenuto in forza dell’invocata usucapione e non già all’acquisto del bene medesimo da parte dell’attore (Cass., Sez. 2, 22/04/2016, n. 8215).

In ragione di ciò, l’attore in rivendicazione è tenuto ad allegare i fatti storici su cui fonda la proprietà, in guisa da consentire all’avversario di prendere consapevolmente posizione al riguardo, anche ai fini dell’eventuale delimitazione della catena probatoria dei titoli di acquisto, non potendo la relevatio ab onere probandi correlata al principio di non contestazione ex art. 115, primo comma, cod. proc. civ., prescindere da essa (Cass., Sez. 2, 27/11/2023, n. 32820)>>.

2°:

<<Come noto, l’istituto della trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull’efficacia dell’atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti, senza avere alcuna influenza sulla validità e sull’efficacia dell’atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti (Cass., Sez. 2, 09/09/2013, n. 20641; Cass., Sez. 2, 05/07/1996, n. (…)52; Cass., Sez. 2, 02/06/1993, n. 6159), sicché, configurandosi come un onere, è un quid pluris rispetto all’atto trascrivendo (Cass., Sez. 3, 12/12/2003, n. 19058).

In quanto finalizzata a risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare, la trascrizione può essere provata soltanto a mezzo della produzione in giudizio – in originale o in copia conforme – della nota di trascrizione, la quale ha la funzione di fonte della pubblicità immobiliare, improntata al principio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo la nota di trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della trascrizione si producono in conformità ed in stretta relazione al contenuto della nota stessa (Cass., Sez. 1, 05/07/2000, n. 8964).

Solo le indicazioni in essa riportate consentono, infatti, di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta, senza che possa essere surrogata né dai contenuti dei titoli presentati o depositati con la nota stessa, né dalla confessione della controparte (Cass., Sez. 3, 19/02/2019, n. 4726; Cass., Sez. 1, 27/12/2013, n. 28668; Cass., Sez. 3, 01/06/2006, n. 13137; Cass., Sez. 3, 11/01/2005, n. 368).

L’autonomia della nota di trascrizione rispetto al titolo è data proprio dai suoi contenuti, tant’è che l’inesattezza nella nota di cui all’art. 2659 cod. civ., ad esempio, dell’indicazione della data di nascita del dante causa di un trasferimento immobiliare, con conseguente annotazione del titolo nel conto di diverso soggetto, determinando incertezza sulla persona a cui si riferisce l’atto, nuoce, ai sensi dell’art. 2665 cod. civ., alla validità della trascrizione stessa, da considerarsi, in concreto, occulta ai terzi, i quali non sono posti in grado, secondo gli ordinari criteri nominativi di tenuta dei registri immobiliari, di conoscere l’esistenza di tale atto (Cass., Sez. 2, 07/06/2013, n. 14440).

Orbene, la decisione assunta dai giudici di merito non si conforma affatto ai suddetti principi, avendo essi ritenuto provata la trascrizione del contratto del 1990, pur in assenza della relativa nota, alla stregua della sola indicazione della data di trascrizione contenuta nel contratto del 2003, così ponendosi in contrasto col principio di diritto che di seguito si formula:

“in tema di trascrizione, il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa si risolve sulla base della priorità delle rispettive trascrizioni, la quale può essere provata in giudizio soltanto attraverso la produzione – in originale o in copia conforme – della nota di trascrizione, siccome improntata al principio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo la stessa un atto di parte, gli effetti connessi alla relativa formalità si producono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa, che contiene gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta”  >>.

Sulla determinatezza della individuazione degli immobili nella nota di trascrizione: non è ammessa la modalità “de relato”

Cass. sez. II, ord. 26/04/2024  n. 11.213, rel. Oliva, ribadisce una regola esatta ma consolidata:

<<La Corte di Appello ha rilevato che la domanda giudiziale con la quale Fo.Wi. aveva impugnato il testamento del comune dante causa delle odierne parti, anche per lesione della quota di legittima a lei spettante, aveva ad oggetto l’intero patrimonio relitto dal de cuius, costituente l’asse ereditario, ed ha dunque escluso qualsiasi profilo di incertezza sui beni oggetto della relativa nota di trascrizione (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata).

La statuizione collide con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui “Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4842 del 19/02/2019, Rv. 652628; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18892 del 31/08/2009, Rv. 609584; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3590 del 25/03/1993, Rv. 481562; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8066 del 27/06/1992, Rv. 477972; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10774 del 14/10/1991, Rv. 474196; nonché, in termini analoghi, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13137 del 01/06/2006, Rv. 590715). L’unica fonte alla quale attingere per verificare la sufficienza della nota di trascrizione ai fini dell’individuazione degli immobili sui quali essa incide è dunque la nota stessa, che deve consentire con certezza l’identificazione dei detti cespiti. In tal senso, infatti, va ribadito che “Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, senza che a nulla rilevi l’effettivo contenuto dell’atto” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 4726 del 19/02/2019, Rv. 652832).

Il principio è stato affermato anche in relazione alla trascrizione della domanda giudiziale, poiché “Perché la trascrizione delle domande giudiziali possa produrre gli effetti previsti dall’art. 2652 cod. civ., è necessaria una precisa correlazione tra la domanda, così come riportata nella nota di trascrizione, e la sentenza che si vuole opporre ai terzi” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6851 del 18/05/2001, Rv. 546800, conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14710 del 29/05/2019, Rv. 654187).

L’unico temperamento a questo criterio è il caso in cui la nota presenti mere irregolarità. In questa specifica ipotesi, infatti, vige il principio secondo cui “In tema di trascrizione, ai sensi dell’art. 2665 c.c. l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili -e a fortiori l’indicazione di dati catastali non corretti- determina l’invalidità della relativa nota di trascrizione solo se induca incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sempre che non sia consentito individuare, senza possibilità di equivoci, gli elementi essenziali del contratto” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20543 del 30/07/2019, Rv. 654894; cfr. anche Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 21758 del 04/12/2012, Rv. 624441). L’accertamento della sufficienza, o meno, degli elementi contenuti nella nota di trascrizione ai fini della corretta individuazione dei beni che ne formano oggetto si risolve in un giudizio di fatto devoluto al giudice di merito, dovendosi dare continuità, sul punto, all’ulteriore principio secondo cui “In forza dell’art. 2665 c.c. non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l’invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell’atto; e l’accertamento dell’esistenza dello stato di incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell’univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione” (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 13543 del 30/05/2018, Rv. 648808).

A ben vedere, tuttavia, anche la disciplina dell’ipotesi eccezionale, rappresentata dalla presenza di mere irregolarità nella nota di trascrizione, non fa che confermare il criterio generale, secondo cui la nota deve comunque essere autosufficiente, e dunque contenere tutti gli elementi atti a consentire l’esatta e non equivoca individuazione dei beni sui quali essa incide. Solo nella ricorrenza di tale presupposto, infatti, può verificarsi se vi siano mere irregolarità, non suscettibili di creare incertezza sugli elementi essenziali (soggetti coinvolti, beni sui quali la trascrizione incide e tipo di atto trascritto).

Nel caso di specie, la Corte di Appello ha affermato che una nota di trascrizione, avente ad oggetto una domanda di impugnazione di un testamento per lesione dei diritti spettanti all’erede legittimo, incidesse necessariamente sull’intero patrimonio immobiliare compreso nell’asse ereditario relitto dal de cuius. Nel quale ultimo rientravano anche i beni oggetto dell’atto di alienazione oggetto della domanda.

L’affermazione, in sé corretta sul piano civilistico, non vale a superare il criterio della necessaria specificità ed autosufficienza della nota di trascrizione, il cui tenore letterale -che viene riportato a pag. 10 del ricorso- non contiene alcun elemento idoneo ad individuare con certezza i cespiti inclusi nell’asse ereditario. La nota, infatti, fa riferimento esclusivamente allo “… atto di citazione notificato a cura dell’Ufficiale Giudiziario S. Grimaldi addetto all’Ufficio Unico Notifiche presso il Tribunale di Bassano del Grappa in data 9.11.1990 a favore di Fo.Wi. contro 1) St.Ma. … 2) Fo.Fr. … 3) Fo.En. … 4) Fo.Gi. … 5) Fo.Gi.. Con il predetto atto di citazione Fo.Wi. ha convenuto i signori . dinanzi il Tribunale di Bassano del Grappa … per l’udienza del… per ivi sentire accertare la simulazione dell’atto di compravendita 2.11.88 rep. n. 2078 not. Fi., con conseguente dichiarazione di nullità dell’atto stesso, registrato a Bassano il 22.11.88 al n. 1452 mod. 2V e trascritto presso questa conservatoria il 23.11.88 al nn. 6975 rg e 5336 rp, nonché per sentir accertare, con successiva declarativa, l’invalidità del testamento olografo pubblicato il 20.6.89 dal not. De. con atto n. 17419 di rep., registrato in Bassano del Grappa il 3.7.89 al n. 795, mod. 1” (cfr. pag. 10 del ricorso).

La nota di trascrizione, dunque, non contiene alcun elemento idoneo ad individuare i beni immobili sui quali, in concreto, essa incide. Né si potrebbe affermare che il terzo sia onerato di verificare anche il contenuto degli atti richiamati nella nota stessa (compravendita e testamento), sia perché la nota deve, come già visto, contenere in sé i riferimenti opportuni e sufficienti ad individuare i cespiti che ne formano oggetto, sia perché, nel caso di specie, la compravendita del 2.11.88, oggetto della domanda di simulazione, aveva ad oggetto un immobile non coincidente con quello oggetto della compravendita del 24.6.94 di cui è causa, e sia perché, infine, il testamento olografo potrebbe, a sua volta, non contenere alcun riferimento identificativo dei cespiti, ben potendo il testatore disporre del suo patrimonio in favore degli eredi o legatari anche senza indicare i riferimenti catastali dei singoli cespiti che ne formano parte (cfr., sul punto, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1649 del 23/01/2017, Rv. 642475, secondo cui “Il testamento -olografo o pubblico che sia- non deve necessariamente contenere, a pena di nullità, le indicazioni catastali e di configurazione degli immobili cui si riferisce, essendo invece sufficiente, per la validità dell’atto, che tali beni siano comunque identificabili senza possibilità di confusioni, salva la necessità -non attinente, peraltro, ad un requisito di regolarità e validità del testamento- che gli eredi, in sede di denuncia di successione e di trascrizione del testamento medesimo, indichino specificamente gli immobili predetti, menzionandone dati catastali, confinazioni ed altro”; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1112 del 14/02/1980, Rv. 404596).

Per ogni negozio giuridico una distinta nota di trascrizione (non potendosi usare il solo quadro D)

Cass. sez. 2 del 16.10.2023 n. 28.694, rel. Scarpa, relativo alla menzione nel solo quadro D della costituzione di servitù a carico di altro  fondo del venditore e a favore del compratore:

<<qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti della L. n. 52 del 1985, art. 17, comma 3, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto>>.

Precisazione assai utile nella pratica, anche se scontata (ma la prassi è in effetti incerta. Il quadro D contiene precisazioni o specificaizoni ma giammai ciò che, costituendo negozio autonomo, va distrituito nei quadri A, B e C.