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Diritto reale atipico o diritto personale di godimento? Diritto di alloggio gratuito del donante, gravante il diritto del donatario-venditore, vs. diritto di proprietà dell’acquirente all’asta

Cass. sez. III ord.  19/02/2024, n. 4.357, rel. Guizzi:

fatto: <<2. Riferisce, in punto di fatto, l’odierno ricorrente di essersi aggiudicato, in data 27 febbraio 2018, il suddetto immobile, del quale, tuttavia, si vedeva costretto a chiedere la liberazione, risultando occupato dai genitori del debitore esecutato (Ba.Ub. e Le.Ma.). Difatti, il terreno sul quale risultava insistere il fabbricato di maggiore consistenza era pervenuto all’esecutato Ba.Ca. in forza di donazione – del 23 dicembre 2006 – effettuata dal padre e dalla madre dello stesso, contratto che prevedeva un’obbligazione, qualificata propter rem, di dare ai donanti, vita loro durante, alloggio gratuito nel piano rialzato del(l’allora) costruendo edificio>>.

Diritto:

<<11.1.1. La tesi, fatta propria dalla decisione impugnata, che ravvisa, in quello attribuito ai donanti, un diritto personale assimilabile a quello del locatore, risulta errata.

Innanzitutto, perché l’attribuzione, a costoro, di un diritto “vita loro durante” appare in contrasto con la durata al massimo trentennale della locazione (art. 1573 cod. civ.). Analogamente, benché in dottrina, in passato, non si escludesse la possibilità che il corrispettivo della locazione – che, nella specie, sarebbe costituito dal trasferimento della proprietà dell’immobile in favore del donatario – potesse essere diverso dal denaro, tale tesi deve ritenersi superata con l’avvento della legislazione sul canone “equo”, di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392.

Ma soprattutto, la soluzione accolta dal provvedimento qui in esame – essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive – concepisce, di fatto, l’impegno oggetto dell’obbligazione modale come contropartita del godimento del bene, in contrasto con il principio per cui il ”modus” non può assumere “natura di corrispettivo, trasformando il titolo dell’attribuzione da gratuito in oneroso” (Cass. Sez. 2, sent. 7 aprile 2015, n. 6925, Rv. 634982-01).

A tutto voler concedere, pertanto, si è in presenza di un diritto personale atipico di godimento, ricollegato al “modus” della donazione, di talché “la trascrizione della donazione modale non fa acquisire all’onere carattere reale, atteso il principio di tipicità dei diritti reali e la riconduzione della donazione modale nell’ambito dei rapporti obbligatori” (Cass. Sez. 2, sent. 9 giugno 2014, n. 12959, Rv. 631149-01).

Tanto esclude quindi l’opponibilità della clausola contrattuale ai terzi, o comunque ai creditori procedenti ed all’aggiudicatario, non potendo ricondursi né ad un diritto reale, né ad altro previsto dalla disciplina dei contratti, impregiudicata la responsabilità tra le parti, e quindi del donatario verso i donanti. Né, infine, rileva, perché il diritto di cui si discute non si può assimilare a quello del locatario, che l’ipotizzata locazione, ove pure anteriore od opponibile all’aggiudicatario, sarebbe da lui riconoscibile solo entro i limiti temporali massimi previsti dalla legislazione applicabile in ragione della destinazione – abitativa, non abitativa, agraria, etc. – del bene immobile>>.

Principio di diritto: “non è opponibile ai creditori procedenti ed all’aggiudicatario l’obbligazione assunta nell’atto di donazione di un immobile, dal donatario nei confronti del donante, avente ad oggetto la concessione in godimento del medesimo per tutta la vita naturale dei beneficiari”.

Chiarezza, finalmente, sul “diritto di uso esclusivo” di un condomino su porzione condominiale

L’annosa questione del valore giuridico dell’attribuzione di un diritto d’uso esclusivo a favore di uno o più condomini su una specifica porzione condominale (spesso, di cortile),  è stata risolta da Cass. sez. un. 28972 del 17.12.2020, rel. Di Mauro (se ne v. il testo nel sito della Cassazione).

Il tema è interessante poichè le clausole di questo tipo sono frequenti nela pratica notarile.

La trattazione parte dal § 3 a p. 8; si tratta di pronuncia nell’interesse della legge ex art. 363 cpc (il ricorso era stato estinto per rinuncia accettata (§ 2).

L’opinione della corte inizia al § 6, p. 18 ss

La Corte nega si tratti di diritto reale atipico, creato dall’autonomia privata: a ciò osta la tipicità/numerus clausus dei diritti reali , che permane salda nel nostro ordinamento, § 6.9 a p. 27 ss.

Nemmeno è una servitù prediale, § 6.8, p. 25 ss.

C’è allora da capire -profilo centrale nella pratica- come interpretare le clausole del rogito che qualifichino come <diritto di uso esclusivo> le facoltà concesse al condomino: se cioè siano nulla oppure da intepretare conservativamente come qualcosa d’altro (§ 7, p. 33 ss).

Per la Corte potrà talora pure essere interpretata come attribuzione di titolo proprietario pieno. Del che però c’è da dubitare, essendo chiaro che le parti hanno voluto atribuire qualcosa meno , altrimenti avrebbero usato il termine <proprietà>, soprattuttto in atti pubblici rogati da tecnico del diritto come è un notaio.